Achat d’une première habitation : le guide définitif

Q: Est-il préférable de verser une mise de fonds plus élevé pour une maison?

Oui. Une mise de fonds plus élevée se traduit par des paiements hypothécaires plus abordables. La mise de fonds doit se situer dans les limites de votre budget. Vous devez également mettre à côté des fonds d’urgence. Vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance prêt hypothécaire si la mise de fonds est au moins 20 % du prix d’achat.

Programmes incitatifs offerts aux acheteurs d’une première habitation

Au Canada, un acheteur d’une première habitation est admissible à de nombreux incitatifs financiers. Il existe des programmes fédéraux, provinciaux et municipaux selon votre région.

Programmes incitatifs fédéraux

Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme lancé par le gouvernement du Canada en 1992. Le RAP permet aux éventuels propriétaires occupants de retirer des fonds de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter ou pour construire une habitation.

Normalement, le fait de retirer des fonds d’un REER entraîne le paiement de taxes supplémentaires. Grâce au RAP, un acheteur d’une première habitation peut retirer des fonds de son REER sans subir de pénalité.

En vertu de ce régime, un acheteur d’une première habitation a le droit de retirer un maximum de 35 000 $ de son REER pour investir dans la propriété. Les couples peuvent retirer 35 000 $ chacun, pour un total de 70 000 $. Les personnes ayant des comptes REER multiples peuvent retirer des fonds de plus d’un compte. Les REER immobilisés ou collectifs ne sont pas admissibles au RAP.

Les fonds retirés d’un REER en vertu du RAP ne sont pas imposables, mais il faut les rembourser dans les 15 ans.

Quelles sont les conditions d’admissibilité au RAP? L’Agence du revenu du Canada énonce les 4 conditions suivantes :

il faut être acheteur d’une première habitation.
il faut avoir une entente écrite d’acheter ou de construire une habitation admissible, soit pour vous-même soit pour une personne handicapée de votre famille.
il faut être résident du Canada au moment de retirer des fonds du REER au titre du RAP, et ce, jusqu’à la conclusion de l’achat ou de la construction d’une habitation admissible.
il faut avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible à titre de lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction d’une habitation admissible. Si vous achetez ou construisez une habitation admissible pour une personne handicapée de votre famille, ou si vous aidez une personne handicapée de votre famille à acheter ou à construire une habitation admissible, vous devez avoir l’intention que la personne handicapée de votre famille occupe l’habitation admissible comme lieu principal de résidence.

Source

Bien entendu, il faut avoir des fonds dans votre REER pour vous servir du régime. Jetons un œil à un autre régime fédéral qui n’exige pas de fonds d’épargne :

Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP)

L’ Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) constitue un prêt hypothécaire avec participation à la mise de fonds. L’acheteur empreint des fonds du gouvernement du Canada. En échange, le gouvernement obtient une part de l’appréciation de l’habitation.

En vertu de ce programme, les acheteurs d’une première habitation peuvent emprunter de 5 ou 10 pour cent du prix d’achat de l’habitation. Cette somme est appliquée à la mise de fonds, ce qui permet à l’acheteur d’obtenir un prêt hypothécaire réduit. Ceci réduit le coût d’achat de l’habitation à long terme. L’acheteur rembourse ce pourcentage après 25 ans ou lorsqu’il vend l’habitation (selon la première de ces éventualités).

Remarquez que le remboursement est basé sur le pourcentage de la valeur de l’habitation. Si la valeur de l’habitation est plus élevée au moment du remboursement, l’acheteur paiera plus que le montant emprunté. En revanche, si la valeur de l’habitation chute, l’acheteur paiera moins. Par ailleurs, l’emprunteur peut rembourser l’incitatif par anticipation, sans pénalité.

Par exemple :

Si vous recevez un incitatif de 5 pour cent pour l’achat d’une habitation d’une valeur de 300 000 $, vous recevriez 15 000 $ pour la mise de fonds. Si, au moment du remboursement, votre habitation vaut 400 000 $, vous devrez 20 000 $. Par contre, si votre habitation ne vaut que 200 000 $ au moment du remboursement, vous ne devriez que 10 000 $.

Montant à rembourser sur un prêt IAPP de 5 %

Cependant, le montant du remboursement est limité pour empêcher que le gouvernement ne gagne ou ne perdre trop d’argent sur le prêt. Plus précisément, la limite est de 8 % par an, qu’il s’agisse d’un gain ou d’une perte.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation

Possiblement l’incitatif fédéral pour l’achat d’une première habitation le plus simple, le Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation n’est que cela : un crédit d’impôt. Ce crédit est également appelé « Montant pour l’achat d’une habitation » ou simplement « Ligne 31270 ».

Les acheteurs d’une habitation peuvent revendiquer un maximum de 5 000 $ pour l’achat d’une habitation acquise pendant une année fiscale quelconque.

Pour être admissible à ce crédit d’impôt, il faut respecter deux conditions stipulées par l’Agence du revenu du Canada :

Vous (ou votre époux ou conjoint de fait) avez fait l’acquisition d’une habitation admissible.
Vous n’avez pas habité, au cours de l’année de l’acquisition ou des 4 années précédentes, dans une autre habitation dont vous (ou votre époux ou conjoint de fait) étiez propriétaire (acheteur d’une première habitation).

Source

Une « habitation admissible » est une habitation située au Canada et enregistrée au nom du demandeur (ou de son époux). L’habitation peut être une maison individuelle, une maison mobile ou une copropriété, entre autres.

Programmes incitatifs provinciaux

Remboursements des droits de cession immobilière

L’incitatif principal pour les acheteurs d’une première habitation à l’échelle provinciale et municipale est sous forme des remboursements des droits de cession immobilière.

Les droits de cession immobilière (également connus sous le nom de taxe de bienvenue au Québec) sont des frais que l’acheteur doit régler au gouvernement local ou provincial, ou aux deux. Nous examinerons en profondeur ces frais et les autres frais de clôture un peu plus loin.

Dans les provinces suivantes, un acheteur d’une première habitation peut faire une demande de remboursement des droits de cession immobilière :

Colombie-Britannique. En Colombie-Britannique, bon nombre d’acheteurs d’une première habitation sont admissibles à une exemption complète aux droits de cession immobilière. Pour être admissible à cette exemption, l’acheteur doit avoir vécu en Colombie-Britannique pendant au moins un an ou a effectué au moins 2 déclarations d’impôt en Colombie-Britannique au cours des 6 dernières années. En outre, la juste valeur de marché de la propriété doit être inférieure à 500 000 $ et la superficie de la propriété doit être moins de 0,5 hectares.
Ontario. Le Remboursement des droits de cession immobilière aux accédants à la propriété de l’Ontario ne s’applique qu’aux acheteurs qui n’ont jamais été propriétaires occupants, partout dans le monde, en tout temps. En vertu de cet incitatif, les acheteurs d’une première habitation ne paient pas de droits de cession immobilière sur les premiers 368 000 $ de la valeur de leur maison. Si la maison vaut plus de 368 000 $, le remboursement ne dépasse pas les 4 000 $.
Île-du-Prince-Édouard. À l’Île-du-Prince-Édouard, les acheteurs pourraient être admissibles à une exemption complète des droits de cession immobilière. Cet incitatif est offert aux citoyens canadiens ou aux résidents permanents qui n’ont jamais été propriétaires d’une résidence principale. Tout comme en Colombie-Britannique, l’acheteur doit avoir vécu à l’Î.-P.-É. pendant au moins 6 mois ou effectué une déclaration d’impôt dans au moins 2 des 6 dernières années.

Dans certaines villes, comme Toronto notamment, il faut également payer des droits de cession immobilière municipaux. On pourrait également obtenir un remboursement de ces droits. À Toronto, il existe un remboursement pour les acheteurs d’une première habitation.

Autres remboursements de taxe

Si vous achetez une habitation récemment construite ou qui a été considérablement rénovée, il est possible que vous soyez admissible à un remboursement de la TPS/TVH. Ce remboursement n’est pas limité aux acheteurs d’une première habitation, mais il s’agit d’un incitatif intéressant. Le montant que vous pouvez revendiquer varie de province en province; si votre habitation est neuve, vous avez intérêt à vérifier si vous y êtes admissible.

Le Québec offre un remboursement des taxes; les acheteurs d’une première habitation sont admissibles à un remboursement maximal de 750 $ pour l’achat d’une habitation admissible. Il s’agit du Crédit d’impôt pour achat d’une habitation.

Programmes municipaux au Québec

Les acheteurs d’une première habitation au Québec peuvent accéder à toute une gamme de programmes municipaux pour obtenir de l’aide financière.

La majorité des municipalités importantes au Québec offrent une sélection de programmes. Il existe des remboursements de taxes ainsi que des prêts sans intérêt. Le type de remboursement est en fonction de la ville de votre habitation future.

Pour obtenir de plus amples renseignements sur les programmes d’aide à l’accession à la propriété dans les plus grandes villes de Québec, consultez les sites Web suivants :

La plupart des municipalités au Québec, même les plus petites, offrent des incitatifs. Consultez le site Web de votre gouvernement local pour voir les solutions proposées.

Maintenant que vous connaissez certains des avantages offerts aux acheteurs d’une première habitation, il est temps de déterminer si vous êtes prêt à faire le saut à l’accession à la propriété.

Êtes-vous prêt à acheter?

Le début de votre parcours d’accession à la propriété est l’étape la plus importante : il faut déterminer si c’est le moment propice d’acheter.

Les Canadiens ont traditionnellement désiré d’être propriétaires d’une habitation. Effectivement, environ deux tiers des manèges canadiens sont propriétaires de leur habitation. Toutefois, il existe des solutions autres que l’accession à la propriété selon votre situation et vos objectifs futurs.

Lorsque l’accession à la propriété a du sens

La décision d’acheter une habitation dépend de vos circonstances actuelles et de vos objectifs futurs.

Admettons que vous ayez des revenus stables et ne comptiez pas déménager dans un avenir prévisible. Dans ce cas, vous êtes sur la bonne voie si vous pensez à acheter une habitation. En revanche, si vous changez souvent d’emploi ou rêvez de travailler à l’étranger, l’accession à la propriété n’est pas forcément la solution idéale.

L’accession à la propriété a du sens si une partie ou la plupart des éléments suivants s’appliquent à vous :

Vous avez amplement d’économies. Vous devriez avoir assez de fonds accessibles pour couvrir la mise de fonds et les frais de conclusion de vente. La mise de fonds minimum est 5 pour cent du prix d’achat, mais il est envisageable de payer de 12 % à 20 % dans la mesure du possible : plus vous payez, mieux c’est. Si vous payez moins de 20 pour cent, vous serez obligé de souscrire une assurance prêt hypothécaire. Les frais de conclusion de vente coûtent de 2 % à 4 %. Vous devriez également mettre de côté de 3 à 6 mois de frais de subsistance après l’achat.
Vous avez un dossier de crédit solide et un bon rapport dette-revenu. Un pointage de crédit robuste (au moins de 600 à 700) vous aidera à obtenir un meilleur taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire. Si vous avez un mauvais crédit, il est possible que vous éprouviez de la difficulté à obtenir un prêt hypothécaire (au moins de la part des prêteurs principaux). Le rapport dette-revenu est le pourcentage de vos revenus bruts mensuels que vous utilisez pour régler vos dettes. Les prêteurs préfèrent un pourcentage de 36 pour cent ou moins. Vous pouvez facilement calculer votre rapport dette-revenu à l’aide d’une calculatrice en ligne.

Rapports dette vs revenu avec salaire mensuel de 4 200 $

Vous avez une bonne idée de ce que vous recherchez. Lorsque vous commencez le processus d’accession à la propriété, vous devriez avoir plus ou moins une idée de ce dont vous avez besoin. Tout au moins, vous devriez savoir où vous voulez vivre. Il faut également déterminer la superficie idéale de l’habitation. Comptez-vous commencer une famille dans les prochaines années? Cela aura une incidence importante sur votre décision d’achat. Désirez-vous une habitation spacieuse, ou préférez-vous vivre dans un immeuble en copropriété? Si vous n’êtes pas sûr de ce que vous recherchez dans une habitation (ou au moins les grandes lignes), vous avez intérêt à attendre avant d’acheter.

Dans la prochaine section, nous examinerons plus en profondeur vos finances et les aspects à prendre en considération pour une habitation. Mais avant de commencer, jetons un oeil sur la location.

Lorsque la location a du sens

Tout simplement, la location pourrait représenter une meilleure solution si vous ne respectez pas les critères énoncés ci-dessus.

Plus précisément :

Les paiements hypothécaires d’un propriétaire occupant lui donne plus de capital dans son habitation, alors que les paiements mensuels d’un locataire ne représentent aucun atout financier. Pourtant, les locataires ont beaucoup de flexibilité; si vous n’aimez pas votre habitation ou vous trouvez une propriété intéressante ailleurs, vous n’avez qu’à donner votre avis selon les règlements en vigueur dans votre région. De plus, les locataires ont l’avantage d’avoir des coûts de logement prévisibles. Les propriétaires occupants doivent toujours être préparés à payer des frais d’entretien inattendus; chez les locataires, c’est le propriétaire qui en est responsable.

Il y a également des arguments purement financiers en faveur de la location : vous pouvez déterminer s’il est préférable de louer ou d’acheter en vous servant de la calculatrice de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ce genre de calculatrice peut vous aider à déterminer les frais (ou profits) à long terme des deux possibilités.

Préparation à l’accession à la propriété

Vous avez pris la décision d’acheter une première habitation; quelles sont les prochaines étapes? Avant de vous attaquer aux inscriptions immobilières, il faut prendre en considération les facteurs suivants :

Budget

La première considération de l’accession à la propriété est de déterminer combien vous faut-il pour acheter l’habitation de vos rêves. À part la mise de fonds, il y a les frais de conclusion de vente et les frais courants à retenir.

Examinons plus en profondeur ces facteurs :

Calcul de la mise de fonds

N’oubliez pas que la mise de fonds doit être au moins 5 pour cent du prix d’achat, mais cela varie en fonction du prix d’achat :

Prix d’achat	Mise de fonds minimum
Jusqu’à 500 000 $	5 % du prix d’achat
500 000 $ à 999 999 $	5 % des premiers 500 000 $, 10 % du reste
1 million de dollars et plus	20 % du prix d’achat

Cela dit, il y a plusieurs raisons pour verser une mise de fonds supérieure au pourcentage minimum.

Par exemple, si la mise de fonds est moins de 20 % du prix d’achat, il faudra souscrire une assurance prêt hypothécaire, à vos frais. Les primes pour l’assurance prêt hypothécaire dépendent du montant de la mise de fonds; elles peuvent s’élever à 4 % pour une mise de fonds de 5 % seulement.

Qui plus est, une mise de fonds importante vous permet de faire des économies à long terme; plus vous payez au début, moins vous devez emprunter. Cela se traduit par des paiements mensuels hypothécaires et des intérêts moins élevés, une solution gagnante-gagnante. Une mise de fonds plus importante vous permet d’économiser des milliers de dollars au cours de la vie de l’hypothèque.

En revanche, une hypothèque assurée pourrait vous aider à obtenir un meilleur taux d’intérêt. Donc, une mise de fonds de moins de 20 % a au moins un avantage.

Frais de conclusion de vente

À part la mise de fonds, vous aurez à régler une gamme de frais de conclusion de vente. Il s’agit des frais et taxes supplémentaires qu’il faut payer avant de prendre possession de la maison.

Nous avons abordé les droits de cession immobilière plus tôt; ceux-ci varient selon la région de l’habitation. La plupart des provinces utilisent un barème progressif, ce qui signifie que le taux d’imposition augmente alors que le prix de vente de l’habitation s’accroît.

Par exemple, en Colombie-Britannique, les droits de cession immobilière commencent à 1 pour cent sur les premiers 200 000 $; les droits augmentent progressivement à concurrence de 5 pour cent sur tout montant supérieur à 3 000 000 $.

L’Alberta est l’unique province à ne pas avoir de droits de cession immobilière. Au Québec, il n’y a pas de droits de cession immobilière à l’échelle provinciale, mais les taxes municipales sont régies par la province et tout le monde doit les payer. En théorie, la Saskatchewan n’impose pas de droits de cession, mais il existe des frais de cession de 0,3 pour cent sur les propriétés évaluées à plus de 8 401 $.

Les droits de cession ne constituent qu’une partie des frais de clôture; voici les autres :

Frais juridiques et débours. L’accession à la propriété requièrent les services des avocats et des notaires. Leurs frais peuvent dépasser 1 000 $.
Frais d’évaluation. Les frais de faire évaluer l’habitation, généralement de 250 $ à 500 $.
Inspection en bâtiments. Vous avez intérêt à faire inspecter l’habitation (on en parlera plus loin). Cela vous coûtera de 350 $ à 500 $.
Impôt foncier. En fonction de la date d’accession à la propriété, vous devrez régler l’impôt foncier au prorata pour le reste de l’année.
Services publics. En toute probabilité, vous devrez payer des frais de branchement des services publics à votre nouvelle maison, comme l’éléctricité, le gaz et les télécommunications.
Arpentage. Il est possible que votre prêteur hypothécaire exige un certificat de localisation pour votre nouvelle propriété; cela peut coûter 800 $ ou plus.
Assurance de titres. L’assurance de titres vous protège en cas de litige au sujet de la propriété de l’habitation. Cette assurance coûte typiquement 300 $ environ.

Dans l’ensemble, vous devriez prévoir de 2 % à 4 % de votre budget d’achat pour les frais de clôture.

Frais courants

Vous avez assez d’argent dans la banque pour payer votre mise de fonds et les frais de conclusion de vente. L’affaire est dans la poche, non?

Pas tout à fait.

Une fois que vous aurez acheté votre habitation, vous avez besoin de prévoir les frais courants. Il s’agit des dépenses de tous les jours pour l’entretien et l’administration de la propriété. Il est important de déterminer à l’avance si vous pourrez vous permettre d’acheter la maison visée, sinon toutes vos dépenses passeront aux frais d’entretien et d’administration de la maison.

Voici les frais courants typiques de l’accession à la propriété :

L’impôt foncier. Ces frais annuels sont basés sur un pourcentage de la valeur marchande de l’habitation, généralement entre 0,5 % et 2,5 %. Chaque municipalité établit ses propres taux d’impôt foncier.
L’entretien. Vous devriez prévoir verser de un à quatre pour cent de la valeur de la propriété pour l’entretien annuel. L’âge de l’habitation influence le niveau d’entretien requis; typiquement, les habitations neuves requièrent moins d’entretien que les habitations plus anciennes. Même si vous ne puisez pas dans votre budget annuel, vous avez intérêt à conserver une réserve de fonds pour des réparations ou des rénovations considérables.
Services publics. Le coût d’électricité, de gaz, de télécommunications et autres varie beaucoup en fonction de la saison, de la région et du type d’habitation. Prévoyez au moins quelques centaines de dollars par mois pour les services publics.
Les frais de copropriété. Si votre nouvelle habitation est une copropriété, vous paierez des frais mensuels. Généralement, ces frais varient de 300 $ à 500 $ par mois. Vous pourrez découvrir les frais mensuels de votre copropriété visée avant de présenter une offre.
Assurance habitation. Votre prêteur hypothécaire exigera que vous souscriviez une police d’assurance habitation pour la durée de l’hypothèque. Vous devez assurer votre habitation, même sans hypothèque. Les primes d’assurance habitation varient beaucoup selon l’emplacement et le type d’habitation. Typiquement, vous paieriez de 80 $ à 100 $ par mois pour une maison et de 30 $ à 50 $ par mois pour une copropriété. Nous examinerons l’assurance habitation un peu plus loin.

Les frais courants les plus importants sont, bien entendu, les paiements hypothécaires.

Préapprobation hypothécaire

Avant de commencer votre recherche d’habitation, vous devriez trouver un prêteur hypothécaire et obtenir la préapprobation hypothécaire.

La préapprobation hypothécaire est importante pour deux raisons :

Vous avez besoin d’obtenir votre hypothèque rapidement si votre offre est acceptée.
Vous devez savoir le montant que le prêteur hypothécaire est préparé à approuver.

Voici quelques conseils hypothécaires à prendre en considération à titre d’acheteur d’une première habitation :

Conseils hypothécaires

Choisissez le prêteur approprié. Trouver un prêteur hypothécaire est facile; en choisir un est un peu plus difficile. L’aspect le plus important dans la recherche d’un prêt hypothécaire c’est de magasiner. Renseignez-vous auprès des banques, des caisses populaires et des courtiers hypothécaires. Il existe également de nombreux outils de comparaison d’hypothèque en ligne.
Faites la demande de préapprobation. Une fois que vous aurez choisi un prêteur hypothécaire, vous pouvez faire la demande de préapprobation. Pour commencer, un prêteur hypothécaire vérifiera votre rapport de crédit pour voir votre pointage de crédit. Il demandera également de la documentation au sujet de votre revenu, vos dettes, vos dépenses et des données semblables.
Trouvez un bon taux d’intérêt. Vous recherchez le prêt hypothécaire le moins élevé, tout simplement Cela signifie que vous paierez moins au total. Gardez en tête le terme du prêt hypothécaire : vous aurez l’occasion de renégocier le terme tous les cinq ans à peu près.
Taux fixe ou taux variable? L’autre question importante est au sujet du type de prêt hypothécaire. Il y a deux principaux types d’hypothèque. Un prêt hypothécaire à taux fixe comprend un taux d’intérêt stable, alors qu’un prêt hypothécaire à taux variable affiche un taux d’intérêt qui change constamment. Bien que les prêts hypothécaires à taux fixe soient stables et prévisibles, les prêts hypothécaires à taux variable comprennent souvent des taux d’intérêt plus bas (au moins avant 2023). Pour de plus amples renseignements sur ce sujet, consultez notre article sur les hypothèques à taux fixe et à taux variable.

Que désirez-vous dans une habitation?

Avant de commencer votre recherche d’habitation, réfléchissez bien aux aspects que vous désirez dans votre future habitation.

Si vous ne savez pas ce que vous recherchez, vous aurez du mal à trouver la maison de vos rêves. Vous n’êtes pas obligé de dessiner des bleus pour votre maison (à moins que vous la fassiez construire). Pourtant, vous devriez avoir une bonne idée du type d’habitation que vous désirez. Quelles sont les caractéristiques que vous voudriez absolument avoir? Quelles sont les caractéristiques qui seraient agréables à avoir?

Les différents types d’habitation

Les habitations existent en plusieurs formes et tailles. Désirez-vous une maison individuelle ou une copropriété? Une maison en rangée ou un appartement dans un immeuble de grande hauteur? Une grande cour est-elle importante pour vous?

Les deux principaux types de logement sont les copropriétés et les maisons individuelles. Les maisons en rangée se situent au milieu; elles ont des murs en commun avec les voisins et une cour, normalement.

Image composée d’une copropriété, d’une maison individuelle et d’une maison en rangée

Parfois, une maison en rangée a un titre de copropriété. Cela signifie que la propriété de la maison en rangée comprend une part du complexe entier, partagée avec toutes les autres unités. En outre, vous devez vous conformer aux règlements du syndicat de copropriétaires. Il est possible que les règlements puissent limiter ce que vous pouvez modifier sur l’extérieur de l’habitation. Par exemple, beaucoup de complexes de maisons en rangée préfèrent que toutes les unités conservent une apparence uniforme.

Condo, copropriété, strata : c’est quoi la différence?

Selon votre région, vous entendrez des termes comme « copropriété », « condo » ou « strata »; essentiellement, il s’agit de la même chose. Pour les fins du présent article, nous emploierons le terme « copropriété ». Par ailleurs, on parle de syndicat de copropriétaires au Québec et de strata council en Colombie-Britannique.

Pour de plus amples renseignements sur la terminologie de la copropriété, consultez l’article Terminologie de la copropriété, pour ceux qui rêvent d’un condo.

Remarquez que certaines maisons en rangée ont un titre franc au lieu d’un titre de copropriété. Un titre franc est égal à une maison individuelle. Une maison en rangée à titre franc n’est pas régie par un syndicat, donc pas de règlements.

Les maisons et les copropriétés ont toutes les deux leurs propres avantages et inconvénients :

Achat de maison

Avantages

Plus d’espace et d’intimité
Aucunes restrictions sur le réaménagement, les rénovations ou l’utilisation
Plus de possibilités de croissance de la valeur de la maison

Inconvénients

Prix de vente plus élevé
Primes d’assurance et frais d’entretien plus élevés
Moins de maisons sur le marché dans les centres urbains majeurs

Achat de copropriété

Avantages

Prix de vente plus abordable
Primes d’assurance et frais d’entretien moins élevés
Agréments comme une piscine ou un gym

Inconvénients

Frais de copropriété
Moins de possibilités de croissance
Moins d’espace, partage des murs avec les voisins

Si vous désirez acheter une maison en rangée, les avantages et les inconvénients dépendent du type de maison en rangée (copropriété ou maison en rangée à titre franc). Dans le cas du premier, les avantages et les inconvénients sont semblables à ceux d’une copropriété; s’il s’agit d’une maison en rangée à titre franc, les avantages et les inconvénients sont similaires à ceux d’une maison individuelle, sauf que vous partagez des murs avec les voisins.

Quelles caractéristiques recherchez-vous?

Vous pourrez cerner votre liste d’habitations potentielles en déterminant les caractéristiques que vous désirez absolument avoir.

Dressez une liste de tout ce que vous voulez avoir dans votre première habitation, des caractéristiques à l’emplacement, en passant par la superficie. Ensuite, séparez les articles sur cette liste en des choses que vous pouvez modifier et ne pas modifier après l’achat.

Une fois que vous aurez acheté l’habitation, vous pouvez la rénover comme bon vous semble.

Les aspects que vous ne voulez pas accepter devraient être des choses que vous ne pouvez pas modifier, comme l’emplacement et la superficie du terrain. Vous pouvez toujours démolir un mur ou construire un nouveau patio dans l’arrière-cour. En revanche, vous ne pouvez pas modifier la distance entre la maison et les transports en commun ou les écoles.

Votre équipe d’achat d’habitation

Vous ne devez pas agir tout seul. En fait, il est presque impossible d’acheter une habitation sans la collaboration des professionnels. Il y a de nombreux professionnels que vous devrez consulter tout au long du processus. C’est une bonne idée de communiquer avec certains d’entre eux avant de commencer votre recherche d’habitation.

Courtier immobilier

Bien que vous puissiez naviguer le processus d’achat sans l’aide d’un courtier immobilier, vous risquez de perdre tous les avantages des services offerts par celui-ci.

Les courtiers immobiliers aident avec le processus de recherche; ils connaissent le marché local mieux que tout site Web de recherche. En outre, ils peuvent avoir un accès à des inscriptions privées qui ne sont pas publiées.

Une fois que vous aurez trouvé la maison de vos rêves, un courtier immobilier vous aidera à présenter l’offre d’achat. Celui-ci saura le montant à offrir et mènera les négociations.

Comme vous verrez plus loin, le processus d’accession à la propriété requiert une tonne de paperasse et la coordination entre plusieurs parties. Un courtier immobilier uniformise le processus et s’assure que l’opération se réalise sans heurt.

Un courtier immobilier peut également vous aider à trouver les autres professionnels dont vous avez besoin pendant le processus, comme les inspecteurs en bâtiments ou les évaluateurs.

Pour trouver un courtier immobilier, vos amis, votre famille ou vos collègues sont une bonne source de recommandations. Vous pouvez également rechercher un courtier immobilier en ligne. Il est important de trouver quelqu’un qui connaît votre marché local et avec qui vous avez un bon rapport. Il est envisageable de consulter quelques courtiers immobiliers avant de prendre une décision.

Inspecteur en bâtiments

Avant de conclure l’achat, il est important d’obtenir une inspection en bâtiments de la part d’un inspecteur agréé et digne de votre confiance.

Pour trouver un inspecteur en bâtiments compétent, commencez par consulter vos connaissances pour des recommandations. Vous pouvez également effectuer des recherches en ligne. Sachez que les règlements en inspection en bâtiments diffèrent de province en province au Canada.

L’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ) est une organisation qui régit la profession au Québec. Vous pouvez consulter son outil de recherche en ligne pour trouver un inspecteur dans votre région.

Vous n’avez pas besoin d’avoir recours à un inspecteur pour chaque maison que vous visitez (l’inspection n’est pas gratuite). À la place, vous pouvez présenter une offre subordonnée à une inspection en bâtiments satisfaisante — on en parlera plus loin.

Prêteur hypothécaire

Nous avons déjà abordé les hypothèques. Avant de commencer votre recherche de maison, assurez-vous de choisir un prêteur ou un courtier et d’obtenir la préapprobation hypothécaire.

Arpenteur-géomètre

Il est possible que vous ayez besoin d’un certificat de localisation de la propriété dans le cadre de la demande de prêt hypothécaire. Le vendeur pourrait posséder ce document. Il est également possible que votre courtier immobilier puisse accéder à un certificat de localisation antérieur. Sinon, vous devez avoir recours à un arpenteur-géomètre.

Évaluateur

Dans le même ordre d’idées, il est possible que votre prêteur hypothécaire exige une évaluation formelle de la valeur de la propriété. L’évaluation détermine la valeur marchande de l’habitation. Le prêteur hypothécaire veut voir une évaluation près du prix de vente. Typiquement, les prêteurs offrent des hypothèques basées sur la valeur évaluée de la maison.

Avocat

Nous l’avons évoqué plus haut, l’accession à la propriété comprend beaucoup de documentation. Un avocat immobilier fait en sorte que tous vos documents juridiques soient en règle et répond à vos questions au sujet de ceux-ci.

Un avocat vous aidera également à assurer la diligence raisonnable, c’est-à-dire vérifier que l’impôt foncier est à jour et qu’il n’y a aucune revendication contre la propriété. De plus, un avocat peut servir de liaison entre vous et votre prêteur hypothécaire. Finalement, il vous aidera à conclure la vente, en conservant des fonds en fiducie et en transférant le paiement au vendeur.

Entrepreneur/Constructeur

Vous n’avez pas toujours besoin d’un entrepreneur ou d’un constructeur. Cependant, si vous comptez effectuer des rénovations de taille tout de suite, vous avez intérêt à consulter un entrepreneur. Celui-ci peut vous aider à déterminer si l’habitation comble vos besoins et le coût des rénovations proposées.

Fournisseur d’assurance

Vous devrez avoir une police d’assurance habitation en vigueur avant que votre prêteur hypothécaire débloque les fonds. Dans cette optique, vous devriez avoir une idée de vos besoins en assurance habitation afin que vous soyez préparé au moment d’acheter votre habitation.

Il existe beaucoup de solutions en assurance, mais la manière la plus facile c’est d’obtenir une soumission en assurance habitation en ligne. Généralement, vous recevez la police immédiatement lorsque vous souscrivez en ligne. Résultat : la police en main, vous vivrez une conclusion de la vente moins stressante.

Présentation d’une offre

La présentation d’une offre sur la maison de vos rêves peut êtrte une expérience intimidante. Voici l’avantage de collaborer avec un courtier immobilier. Étant donné qu’il y a plusieurs étapes dans le processus, il faut tout envisager.

Déterminez le montant à offrir

La première partie et l’élément le plus important de l’offre est le montant. N’oubliez pas que vous avez une marge de manœuvre; vous n’êtes pas obligé d’offrir le prix de vente exact.

Le montant que vous offrez pour l’habitation dépend de plusieurs facteurs : le prix de vente, le marché local et la période pendant laquelle l’habitation a été en vente, entre autres. De plus, vous voulez obtenir un bon marché.

Dans un marché favorable à l’acheteur (beaucoup d’habitations sur le marché, mais peu d’acheteurs), il est possible que vous puissiez obtenir une habitation avec une offre bien inférieure au prix de vente (bien que le vendeur puisse refuser).

En revanche, dans un marché favorable au vendeur (peu d’habitations sur le marché, beaucoup d’acheteurs), vous devrez en toute probabilité offrir un montant supérieur au prix de vente en raison de la concurrence. Lorsque plusieurs acheteurs s’intéressent à la même habitation, il peut y avoir d’offres multiples. Participer à une guerre des enchères n’est pas toujours idéal, car vous aurez à dépasser votre budget si vous voulez obtenir l’habitation.

Votre courtier immobilier, qui connaît le marché local et sait comment naviguer les offres multiples, peut vous aider à déterminer le montant juste à offrir. Qui plus est, un courtier immobilier vous aidera à réunir les autres éléments de l’offre — il y a bien plus que le montant en dollars.

Éléments de l’offre

Bien que chaque offre soit différente, il y a toujours des aspects en commun. N’oubliez pas que presque tous les éléments d’une offre sont négociables; il est possible que le vendeur n’accepte pas votre offre originale.

Conditions

Il y a deux types d’offres : l’offre ferme (ou irrévocable) et l’offre conditionnelle.

Une offre ferme est cela : ferme, inflexible. « Je suis prêt à payer ce montant exact pour votre maison, c’est à prendre ou à laisser ». Si le vendeur accepte une offre ferme, l’acheteur ne peut pas se désister.
Une offre conditionnelle comprend des dispositions ainsi que le montant en dollars de l’offre. « Je suis prêt à offrir ce montant pour votre maison, pourvu que les conditions suivantes soient respectées ».

En réalité, la plupart des offres présentées comportent au moins quelques conditions. Ces conditions vous protègent contre certaines circonstances. Vous, avec l’aide de votre courtier immobilier, pouvez négocier certaines conditions avec le vendeur.

Voici une liste de certaines des conditions courantes dans les offres d’achat de propriétés résidentielles :

Inspection. Il s’agit d’une condition importante : l’offre est subordonnée à une inspection de la maison en règle. Si l’inspecteur en bâtiments découvre des problèmes, vous pouvez retirer l’offre, ou demander que le vendeur règle les problèmes lui-même.
Évaluation. Si vous faites évaluer la maison et la valeur de la maison évaluée est nettement inférieure au prix de vente convenu, cette condition vous permet de résilier l’offre.
Financement. L’offre est subordonnée à la capacité de l’acheteur d’obtenir le financement (prêt hypothécaire). Vous ne devriez pas avoir de la difficulté si vous obtenez la préapprobation; le financement constitue une protection si votre prêt hypothécaire n’est pas approuvé à temps.
Réparations. Si vous savez que l’habitation a besoin de réparations, vous pouvez présenter une offre exigeant que le vendeur effectue les travaux.
Locataires. Si l’habitation a des locataires, l’offre peut être subordonnée au départ de ceux-ci. Remarquez qu’au Québec, la vente d’une propriété locative ne constitue pas une raison valable d’expulser un locataire.

N’oubliez pas que les conditions doivent être inscrites dans l’offre pour qu’elles soient valables : elles ne sont pas automatiquement appliquées.

Autres renseignements

En plus de proposer un prix et vos conditions (le cas échéant), une offre d’achat devrait comprendre ce qui suit :

Les noms légaux de l’acheteur et du vendeur ainsi que l’adresse de la propriété
Les articles compris dans la vente (revêtements de fenêtre, électroménagers, luminaires, etc.)
La date à laquelle l’acheteur prendra possession de la propriété
La date à laquelle l’offre expirera
Une demande de certificat de localisation

Une fois encore, votre courtier immobilier ou avocat vous aidera à réunir la documentation. Dans l’ensemble, votre offre s’appelle « offre d’achat » ou « convention d’achat-vente ». Étant donné qu’il s’agit d’un document juridique formel, vous devez le préparer correctement — d’où la nécessité d’un courtier immobilier et d’un avocat.

Le jour de conclusion de la vente

Le jour de conclusion de la vente ou de clôture est la date à laquelle vous prendrez finalement possession de la maison. C’est le jour de la signature des derniers documents et du transfert des fonds.

La signature finale

Le jour de clôture, vous devez vous rendre chez votre avocat ou notaire pour signer plusieurs documents que celui-ci aura préparés. Ces documents portent sur l’hypothèque et la cession immobilière.

Vous paierez également le montant restant de la mise de fonds (moins le dépôt de garantie) et les frais de conclusion de vente. Votre prêteur hypothécaire fournira le reste du solde du prix d’achat. Votre avocat conservera tous ces fonds en fiducie avant de les verser aux récipiendaires.

Une fois que les documents auront été signés et les fonds versés, c’est tout! Vous avez conclu la vente et la maison est à vous.

Prochaines étapes?

Obtention des clés

Après la conclusion de la vente vient le jour de possession : le jour où vous recevrez les clés de l’habitation. Normalement, vous pouvez accéder à l’habitation dans les 1 à 3 jours (2 à 4 jours au Québec) suivant la conclusion de la vente.

La convention d’achat-vente originale devrait indiquer la date et l’heure à laquelle vous êtes censé recevoir les clés.

À ce stade, le processus ressemble beaucoup plus au processus de déménagement. Vous pouvez embaucher des déménageurs pour transporter vos affaires à votre nouvelle maison ou vous pouvez attendre si vous comptez peinturer ou rénover la maison.

Maintenant, c’est votre maison, donc vous pouvez faire ce que vous voulez.

Familiarisation avec la nouvelle habitation

Après avoir obtenu les clés, vous devriez prendre le temps de connaître votre nouvelle demeure, surtout les fonctionnalités de sécurité :

Panneau électrique. Le panneau de disjoncteurs de surcharge contrôle la distribution d’électricité aux divers endroits de la maison. D’habitude, il se trouve au sous-sol ou dans un placard. Le panneau devrait être étiqueté; sinon, prenez le temps d’apposer des étiquettes sur les disjoncteurs. De cette manière, si jamais vous déclenchez un disjoncteur, il serait plus facile de repérer la source du problème.
Robinet d’arrêt d’eau. Il s’agit du robinet-chef qui contrôle la distribution de l’eau dans la maison. Dans une maison, il se trouve généralement au sous-sol. Dans une copropriété, il est possible que chaque dispositif d’eau ait son propre robinet. Dans tous les cas, il faut savoir rapidement couper l’eau s’il y a des fuites ou débordements d’eau; les dégâts d’eau peuvent causer des dommages graves.
Conduites d’aération et filtres. En toute probabilité, vous ne saurez pas la dernière fois que le propriétaire antérieur a nettoyé les conduites d’aération et les filtres. C’est une bonne idée de nettoyer les conduites d’aération au début afin de commencer avec un air pur dans la maison.
Prévention d’incendie. La prévention d’incendie est critique. Vérifiez tous les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone dans la maison. Il faut que ceux-ci soient en règle au moment de vous installer dans la maison. Vous devriez également avoir un extincteur sur chaque étage de la maison, surtout à proximité de la cuisine. Dans le même ordre d’idées, vous devez préparer un plan d’évacuation pour chaque pièce de la maison.
Pompe à puisard. Si votre maison est équipée d’une pompe à puisard, assurez-vous qu’elle est en règle avant l’arrivée de la saison des pluies.

Nouvelles responsabilités de propriétaire occupant

Il y a beaucoup de choses à surveiller à titre de nouveau propriétaire occupant.

Tout d’abord, vous devez faire attention à vos nouvelles obligations financières. En plus de régler l’hypothèque, l’impôt foncier, les services publics et les autres frais courants, il est important d’établir un fonds d’urgence. Un fonds d’urgence vous aidera à couvrir des frais de subsistance pendant quelques mois et servira à payer des réparations d’urgence.

Il est également important de prêter attention à l’entretien de la maison.

L’entretien est une catégorie assez grande; il s’agit du nettoyage des gouttières aux réparations des tuyaux. Pour certaines tâches d’entretien, vous pouvez vous en occuper vous-même. Pour d’autres tâches, il faut embaucher un professionnel agréé. L’entretien régulier est important, car il est beaucoup moins dispendieux d’entretenir quelque chose que de la remplacer.

Heureusement, nous sommes là pour vous : vous trouverez sur notre site Web des articles à l’intention des nouveaux propriétaires occupants.

Voici quelques ressources pratiques pour vous aider à commencer :

Sinon, vous pouvez consulter notre liste de centres de ressources pour tous les renseignements dont vous avez besoin à titre de propriétaire occupant.

Questions fréquemment posées

Quel est le montant d’hypothèque que je peux me permettre?

Vos paiements d’hypothèque devraient compter un maximum de 32 % de votre revenu mensuel brut. Le revenu brut est le revenu avant l’application des taxes et des autres retenues à la source. Si votre revenu brut du ménage est de 5 000 $ par mois, vous pouvez vous permettre un paiement hypothécaire maximum de 32 % de ce montant : 1 600 $ Si vous avez d’autres dettes, ce chiffre peut être moindre. Vous pouvez vous servir du calculateur de la capacité d’emprunt pour déterminer le montant d’hypothèque que vous pouvez vous permettre.

Quel est le montant d’hypothèque maximum auquel je suis admissible?

Au Canada, les prêteurs hypothécaires régis par le gouvernement fédéral exigent que les demandeurs de prêt hypothécaire subissent un test de résistance. Cela signifie que vous devez prouver que vous pourriez vous permettre de rembourser les paiements hypothécaires à un taux d’intérêt admissible. Heureusement, les taux hypothécaires seront souvent plus abordables comparativement aux taux de test (mais pas toujours).

Depuis juin 2021, le taux d’intérêt pour le test de résistance est le pourcentage le plus élevé de 5,25 % ou le taux accordé par votre prêteur actuel, plus 2 %.

En plus du test de résistance, les prêteurs hypothécaires acceptent les emprunteurs selon le revenu, les frais de subsistance actuels et les niveaux de dette.

Vous pouvez également vous servir d’un outil d’évaluation d’admissibilité à un prêt hypothécaire en ligne afin de faire le calcul vous-même.

Qui est admissible à titre d’acheteur d’une première habitation au Canada?

Généralement, un acheteur d’une première habitation au Canada est un citoyen ou un résident permanent qui n’a jamais été propriétaire d’une résidence principale. Lorsqu’il s’agit des incitatifs à l’intention des acheteurs d’une première habitation, il peut y avoir d’autres restrictions. Par exemple, il peut y avoir des limites sur le revenu ou le prix d’achat de l’habitation. Souvent, les programmes provinciaux exigent que l’acheteur ait vécu dans la province pendant une période déterminée, normalement un an.

Comment présenter une demande à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP)?

Pour faire la demande à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, il suffit de consulter le site Web du programme et de télécharger deux formulaires : la Trousse d’information sur l’IAPP et I’Attestation et consentement. Par la suite, vous les remettrez à votre prêteur hypothécaire qui fera la demande à l’IAPP en votre nom.

Puis-je miser sur mon REER pour acheter une maison?

Oui. Par l’entremise du régime d’accession à la propriété (RAP) du gouvernement du Canada, vous pouvez retirer un maximum de 35 000 $ par personne (donc, 70 000 $ pour un couple) de votre REER pour utiliser à titre de mise de fonds.

Quelle est l’échéance pour rembourser ce prêt à titre d’acheteur d’une première habitation?

Si vous retirez des fonds de votre REER dans le cadre du RAP, vous avez un maximum de 15 ans pour les rembourser.

Puis-je me servir de mon compte d’épargne libre d’impôt (CELI) pour acheter une maison?

Les fonds d’un CELI sont admissibles à l’achat d’une habitation. Le CELI représente une bonne solution si vous faites des économies pour une mise de fonds. À la différence des fonds retirés d’un REER dans le cadre du RAP, vous n’êtes pas obligé de rembourser l’argent que vous retirez de votre CELI.

De quel montant de mise de fonds doit régler un acheteur d’une première habitation?

La mise de fonds doit être au moins 5 % du prix d’achat de l’habitation. Toutefois, si votre mise de fonds est moins de 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Une mise de fonds plus élevée se traduira par des frais d’hypothèque réduits. Alors, il vaut vraiment le coup de mettre à côté des fonds pour la mise de fonds.

Quelle est la mise de fonds minimum pour une hypothèque?

La mise de fonds minimum pour une hypothèque au Canada est 5 %. Il faut souscrire une assurance prêt hypothécaire pour une mise de fonds de moins de 20 %.

Est-il préférable de verser une mise de fonds plus élevé pour une maison?

Oui. De cette manière, vos paiements hypothécaires seront plus abordables. La mise de fonds doit se situer dans les limites de votre budget. Vous devez également mettre à côté des fonds d’urgence. Vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance hypothécaire si la mise de fonds est au moins 20 % du prix d’achat.

Que devrait-être la première étape du processus d’accession à la propriété?

Avant de faire quoi que ce soit, vous devez déterminer le montant que vous pouvez vous permettre de payer. Vous devez calculer vos éventuels paiements hypothécaires et frais courants, contre votre revenu. Vous devez également obtenir la préapprobation hypothécaire. Remarquez que la préapprobation n’a rien à voir avec votre capacité de payer l’hypothèque; il est possible que certains prêteurs vous accordent un montant supérieur à ce que vous pouvez vous permettre de convenablement payer.