Achat d’une première habitation : le guide définitif

Programmes incitatifs offerts aux acheteurs d’une première habitation

Au Canada, un acheteur d’une première habitation est admissible à de nombreux incitatifs financiers. Il existe des programmes fédéraux, provinciaux et municipaux selon votre région.

Programmes fédéraux

Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme lancé par le gouvernement du Canada en 1992. Le RAP permet aux éventuels propriétaires occupants de retirer des fonds de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REÉR) pour acheter ou pour construire une habitation.

Normalement, le fait de retirer des fonds d’un REÉR entraîne le paiement de taxes supplémentaires. Grâce au RAP, un acheteur d’une première habitation peut retirer des fonds de son REÉR sans subir de pénalité.

En vertu de ce régime, chaque personne a le droit de retirer un maximum de 60 000 $ de son REÉR pour investir dans sa propriété. Les couples peuvent retirer 60 000 $ chacun, pour un total de 120 000 $. Les personnes ayant des comptes REÉR multiples peuvent retirer des fonds de plus d’un compte. En revanche, les REÉR collectifs ou immobilisés ne sont pas admissibles à ce régime.

Les retraits d’un REÉR en vertu du RAP ne sont pas imposables, mais il faut rembourser les fonds retirés dans les 15 ans.

Quelles sont les conditions d’admissibilité au RAP? L’Agence du revenu du Canada énonce les 4 conditions suivantes :

il faut être acheteur d’une première habitation pour y être admissible. Si votre participation concerne une personne handicapée spécifiée, cette condition n’est pas requise
il faut avoir une entente écrite pour acheter ou construire une habitation admissible, soit pour vous-même, soit pour une personne handicapée spécifiée
vous devez être un résident du Canada tout au long de la période qui commence lorsque vous faites votre premier retrait admissible de votre REÉR dans le cadre du RAP et prend fin lorsque vous achetez ou construisez une habitation admissible
il faut avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction d’une habitation admissible. Si vous achetez ou construisez une habitation pour une personne handicapée spécifiée ou aidez une personne handicapée spécifiée à acheter ou à construire une habitation admissible, la personne handicapée spécifiée doit avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible à titre de lieu de résidence principale dans l’année suivant l’achat ou de la construction

Source

Bien entendu, il faut qu’il y ait des fonds dans votre REÉR pour que le RAP soit envisageable. Jetons un œil à un autre régime fédéral qui n’exige pas de fonds d’épargne :

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation

Possiblement l’incitatif fédéral pour l’achat d’une première habitation le plus simple, le Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation n’est que cela : un crédit d’impôt. Ce crédit est également appelé « Montant pour l’achat d’une habitation » ou simplement « Ligne 31270 ».

Les acheteurs d’une première habitation peuvent revendiquer un maximum de 5 000 $ pour l’achat d’une habitation acquise pendant une année fiscale quelconque.

Pour être admissible à ce crédit d’impôt, il faut respecter deux conditions de l’Agence du revenu du Canada :

vous (ou votre époux ou conjoint de fait) avez fait l’acquisition d’une habitation admissible
vous n’avez pas habité, au cours de l’année de l’acquisition ou des 4 années précédentes, dans une autre habitation dont vous (ou votre époux ou conjoint de fait) étiez propriétaires (acheteur d’une première habitation)

Source

Une « habitation admissible » est une habitation située au Canada et enregistrée au nom du demandeur (ou de son époux). Divers types d’habitation sont admissibles, y compris les maisons individuelles, les maisons mobiles ou les copropriétés, entre autres.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété CELIAPP

Un Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) constitue un compte bancaire spécifié qui vous permet de faire des épargnes libres d’impôt pour acheter votre première habitation.

Vous pouvez verser dans votre CELIAPP un maximum de 8 000 $ par an, à concurrence d’un maximum total de 40 000 $. Si vous effectuez un retrait pour acheter votre première habitation, vous ne paierez pas d’impôts sur les revenus (intérêts ou revenus d’investissement) du compte. De plus, les dépôts dans votre CELIAPP sont généralement déductibles du revenu imposable.

La plupart des banques et caisses populaires offrent le CELIAPP.

Régimes provinciaux et municipaux

Remboursements des droits de cession immobilière

L’incitatif principal pour les acheteurs d’une première habitation à l’échelle provinciale et municipale est sous forme des remboursements des droits de cession immobilière.

Les droits de cession immobilière (également connus sous le nom de taxe de bienvenue au Québec) sont des frais que l’acheteur doit régler au gouvernement local ou provincial, ou aux deux. Nous examinerons en profondeur ces frais et les autres frais de clôture un peu plus loin.

Dans les provinces suivantes, un acheteur d’une première habitation peut faire une demande de remboursement des droits de cession immobilière :

Colombie-Britannique : En Colombie-Britannique, beaucoup d’acheteurs d’une première habitation sont admissibles à une exemption complète aux droits de cession immobilière. Pour être admissible à cette exemption, l’acheteur doit avoir vécu en Colombie-Britannique pendant au moins un an ou a effectué au moins 2 déclarations d’impôt en Colombie-Britannique au cours des 6 dernières années. Pour être admissible, la propriété achetée ne peut pas dépasser 0,5 hectares et ne peut pas avoir une valeur marchande de plus de 835 000 $.
Ontario : Le Remboursement des droits de cession immobilière aux accédants à la propriété de l’Ontario ne s’applique qu’aux acheteurs qui n’ont jamais été propriétaires occupants, partout dans le monde, en tout temps. En vertu de cet incitatif, les acheteurs d’une première habitation ne paient pas de droits de cession immobilière sur les premiers 368 000 $ de la valeur de leur maison. Si l’habitation vaut plus que cela, le remboursement maximum est de 4 000 $.
Île-du-Prince-Édouard : À l’Île-du-Prince-Édouard, les acheteurs admissibles pourraient recevoir une exemption complète des droits de cession mmobilière. Cet incitatif est offert aux citoyens canadiens ou aux résidents permanents qui n’ont jamais été propriétaires d’une résidence principale. Tout comme en Colombie-Britannique, l’acheteur doit avoir vécu à l’Î.-P.-É. pendant au moins 6 mois ou effectué une déclaration d’impôt dans au moins 2 des 6 dernières années.

Dans certaines villes, comme Toronto notamment, il faut également payer des droits de cession immobilière municipaux. On pourrait également obtenir un remboursement de ces droits. À Toronto, il existe un remboursement pour les acheteurs d’une première habitation.

Autres remboursements de taxe

Si vous achetez une habitation récemment construite ou qui a été considérablement rénovée, il est possible que vous soyez admissible à un remboursement de la TPS/TVH. Ce remboursement n’est pas limité aux acheteurs d’une première habitation, mais il s’agit d’un incitatif intéressant. Le montant que vous pouvez revendiquer varie de province en province; si votre habitation est neuve, vous avez intérêt à vérifier si vous y êtes admissible.

Le Québec offre un remboursement des taxes; les acheteurs d’une première habitation sont admissibles à un remboursement maximal de 750 $ pour l’achat d’une habitation admissible. Il s’agit du Crédit d’impôt pour achat d’une habitation.

Programmes municipaux au Québec

Les acheteurs d’une première habitation au Québec peuvent accéder à toute une gamme de programmes municipaux pour obtenir de l’aide financière.

La majorité des municipalités importantes au Québec offrent une sélection de programmes. Il existe des remboursements de taxes ainsi que des prêts sans intérêt. Le type de remboursement est en fonction de la ville de votre habitation future.

Pour obtenir de plus amples renseignements sur les programmes d’aide à l’accession à la propriété dans les plus grandes villes de Québec, consultez les sites Web suivants :

Montréal
Québec
Laval

La plupart des municipalités au Québec, même les plus petites, offrent des incitatifs. Consultez le site Web de votre gouvernement local pour voir les solutions proposées.

Maintenant que nous avons vu certains des avantages offerts aux acheteurs d’une première habitation, il est temps de déterminer si vous êtes prêt à faire le saut.

Êtes-vous prêt à acheter une habitation?

Le début de votre parcours d’accession à la propriété est l’étape la plus importante : il faut déterminer si c’est le moment propice d’acheter.

Les Canadiens ont traditionnellement désiré d’être propriétaires d’une habitation. Effectivement, environ deux tiers des manèges canadiens sont propriétaires de leur habitation. Toutefois, il y a d’autres solutions d’accession à la propriété en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Lorsque l’achat d’habitation a du sens

La décision d’acheter une habitation dépend de vos circonstances actuelles et de vos objectifs futurs.

Admettons que vous ayez des revenus stables et ne comptiez pas vous déménager dans un avenir prévisible. Dans ce cas, vous êtes sur la bonne voie si vous pensez à acheter une habitation. En revanche, si vous changez souvent d’emploi ou rêvez de travailler à l’étranger, l’accession à la propriété n’est peut-être pas la meilleure solution.

L’accession à la propriété a du sens si une partie ou la plupart des éléments suivants s’appliquent à vous :

Vous avez amplement d’économies. Vous devriez avoir assez de fonds accessibles pour couvrir la mise de fonds et les frais de conclusion de vente. La mise de fonds minimum requise est 5 pour cent du prix d’achat, mais il est envisageable de payer de 12 % à 20 % dans la mesure du possible. Plus vous payer, mieux c’est. Si vous payez moins de 20 pour cent, vous serez obligé d’obtenir l’assurance prêt hypothécaire. Les frais de conclusion de vente coûtent de 2 % à 4 %. Vous devriez également mettre de côté de 3 à 6 mois de frais de subsistance après l’achat.
Vous avez un dossier de crédit solide et un bon rapport dette-revenu. Un pointage de crédit robuste (au moins de 600 à 700) vous aidera à obtenir un meilleur taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire. Si vous avez un mauvais crédit, il est possible que vous éprouviez de la difficulté à obtenir un prêt hypothécaire (auprès des prêteurs principaux). Le rapport dette-revenu est le pourcentage de vos revenus bruts mensuels que vous utilisez pour régler vos dettes. Les prêteurs préfèrent un pourcentage de 36 pour cent ou moins. Vous pouvez facilement calculer votre rapport dette-revenu à l’aide d’une calculatrice en ligne.

Rapports dette vs revenu avec salaire mensuel de 4 200 $

Vous avez une bonne idée de ce que vous recherchez. Lorsque vous commencez le processus d’accession à la propriété, vous devriez avoir plus ou moins une idée de ce dont vous avez besoin. Pour commencer, vous aurez probablement une idée d’où vous voudriez vivre. Il faut également déterminer la superficie idéale de l’habitation. Comptez-vous commencer une famille dans les prochaines années? C’est quelque chose qui influencerait votre décision. Désirez-vous une habitation spacieuse, ou préférez-vous vivre dans un immeuble en copropriété? Si vous n’êtes pas sûr de ce que vous recherchez dans une habitation (ou au moins les grandes lignes), vous avez intérêt à attendre avant d’acheter.

Dans la prochaine section, nous examinerons plus en profondeur vos finances et les aspects à prendre en considération pour une habitation. Mais avant de commencer, nous passerons à la location.

Lorsque la location a du sens

Tout simplement, la location pourrait représenter un meilleur choix si vous ne respectez pas les critères ci-dessus.

Les avantages de la location :

Les versements hypothécaires d’un propriétaire occupant lui permettent d’augmenter la valeur nette de son habitation. Or, les paiements mensuels d’un locataire ne représentent aucune valeur financière. Pourtant, les locataires ont beaucoup de flexibilité; si vous n’aimez pas votre habitation ou vous êtes prêt à explorer une possibilité de travail ailleurs, vous n’avez qu’à donner votre avis de 30 jours. De plus, les locataires ont des coûts de logement prévisibles. Par exemple, les propriétaires occupants doivent puiser dans leurs épargnes pour payer les frais d’entretien inattendus. Les locataires n’ont pas à se soucier de l’entretien : c’est la responsabilité du propriétaire bailleur.

Il y a également des arguments purement financiers en faveur de la location : vous pouvez déterminer s’il est préférable de louer ou d’acheter en vous servant de la calculatrice de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Essentiellement, si les frais de location annuels sont moins de 5 pour cent du prix d’achat de l’habitation visée, il existe des raisons valables pour la location. Vous pourriez gagner des profits plus importants en investissant la mise de fonds, tout simplement.

Préparation à l’accession à la propriété

Si vous avez pris la décision d’acheter une première habitation, quelles sont les prochaines étapes? Avant de consulter les inscriptions immobilières, il faut prendre en considération les facteurs suivants :

Considérations budgétaires

La première considération de l’accession à la propriété est de déterminer combien il vous faut pour acheter l’habitation de vos rêves. À part la mise de fonds, il y a les frais de conclusion de vente et les frais courants à retenir.

Allons plus en profondeur :

Détermination de la mise de fonds

N’oubliez pas que la mise de fonds doit être au moins 5 pour cent du prix d’achat, mais cela varie en fonction du prix d’achat :

Prix d’achat	Mise de fonds minimum
Jusqu’à 500 000 $	5 % du prix d’achat
500 000 $ à 1 500 000 $	5 % des premiers 500 000 $, 10 % du reste
1 500 000 $ et plus	20 % du prix d’achat

Cela dit, il y a plusieurs raisons pour faire une mise de fonds supérieur au pourcentage minimum.

Par exemple, si la mise de fonds est moins de 20 % du prix d’achat, il faudra souscrire une assurance prêt hypothécaire, à vos frais. Les primes pour l’assurance prêt hypothécaire dépendent du montant de la mise de fonds; elles peuvent s’élever à 4 % pour une mise de fonds de 5 % seulement.

Qui plus est, une mise de fonds importante vous permet de faire des économies à long terme; plus vous payer au début, moins vous devez emprunter. Cela signifie des paiements moins élevés et moins d’intérêt — pas mal, non? Une mise de fonds plus importante vous permet d’économiser des milliers de dollars au cours de la vie de l’hypothèque.

Frais de conclusion de vente

À part la mise de fonds, vous aurez à régler une foule de frais de conclusion de vente. Les « frais de clôture » sont les taxes et frais que l’acheteur doit payer avant de prendre possession de sa nouvelle habitation.

Nous avons abordé les droits de cession immobilière plus tôt; ceux-ci varient selon la région de l’habitation. La plupart des provinces utilisent un barème progressif, ce qui signifie que le taux d’imposition augmente alors que le prix de vente de l’habitation s’accroît.

Par exemple, en Colombie-Britannique, les droits de cession immobilière commencent à 1 pour cent sur les premiers 200 000 $; les droits augmentent progressivement à concurrence de 5 pour cent sur tout montant supérieur à 3 000 000 $.

En Alberta, il n’y a pas de droits de cession immobilière à payer. Au Québec, il n’y a pas de droits de cession immobilière à l’échelle provinciale, mais les taxes municipales sont régies par la province. Résultat : tout le monde doit les payer. En théorie, la Saskatchewan n’impose pas de droits de cession, mais il existe des frais de cession de 0,4 pour cent sur les propriétés évaluées à plus de 6 300 $.

Les droits de cession ne constituent qu’une partie des frais de clôture; voici les autres :

Frais juridiques et débours. L’accession à la propriété exige les services des avocats et des notaires. Leurs frais peuvent dépasser 1 000 $.
Frais d’évaluation. Les frais d’évaluation de l’habitation, généralement de 250 $ à 500 $.
Inspection en bâtiments. Vous avez intérêt à faire inspecter l’habitation (on en parlera plus loin). Cela vous coûtera de 350 $ à 500 $.
Impôt foncier. En fonction de la date d’accession à la propriété, vous devrez régler des impôts fonciers au prorata pour le reste de l’année.
Services publics. D’habitude, il y a des frais de branchement lorsque vous établissez l’Hydro, le gaz et les télécommunications.
Arpentage. Il est possible que votre prêteur hypothécaire exige un certificat de localisation pour votre nouvelle propriété; cela peut coûter 800 $ ou plus.
Assurance de titres. L’assurance de titres vous protège en cas de litige au sujet de la propriété de l’habitation. Cette assurance coûte typiquement 300 $ environ.

Dans l’ensemble, vous devriez prévoir de 2 % à 4 % de votre budget d’achat pour les frais de clôture.

Frais courants

Vous avez assez d’argent dans la banque pour payer votre mise de fonds et les frais de conclusion de vente. L’affaire est dans le sac, non?

Presque.

Une fois que vous aurez acheté l’habitation, vous avez besoin de prévoir les frais courants. Il s’agit des dépenses de tous les jours pour l’entretien et l’administration de la propriété. Il est important de déterminer à l’avance si vous pourrez vous permettre d’acheter la maison de vos rêves, sinon toutes vos dépenses passeront à payer la maison seulement.

Voici les frais courants typiques de l’accession à la propriété :

L’impôt foncier. Ces frais annuels sont basés sur un pourcentage de la valeur marchande de l’habitation, généralement entre 0,5 % et 2,5 %. Chaque municipalité établit ses propres taux d’impôt foncier.
L’entretien. Vous devriez prévoir verser de un à quatre pour cent de la valeur de la propriété pour l’entretien annuel. L’âge de l’habitation influence le niveau d’entretien requis; typiquement, les habitations neuves requièrent moins d’entretien que les habitations plus anciennes. Même si vous ne vous servez pas de votre budget annuel, vous avez intérêt à conserver des fonds pour des réparations ou des rénovations d’envergure.
Services publics. Les frais d’électricité, de gaz, de télécommunications et autres varient beaucoup en fonction de l’emplacement et du type d’habitation (sans oublier la saison). Prévoyez au moins quelques centaines de dollars par mois pour les services publics.
Les frais communs de copropriété. Si votre nouvelle habitation est une copropriété, vous paierez des frais communs mensuels. Généralement, ces frais varient de 300 $ à 500 $ par mois. Vous pourrez découvrir les frais communs de votre copropriété visée avant de présenter une offre.
Assurance habitation. Votre prêteur hypothécaire exigera que vous souscriviez une police d’assurance habitation pour la durée de l’hypothèque. Vous devez assurer votre habitation, même sans hypothèque. Les primes d’assurance habitation varient beaucoup selon l’emplacement et type d’habitation. Typiquement, vous paieriez de 80 $ à 100 $ par mois pour une maison et de 30 $ à 50 $ par mois pour une copropriété. Nous examinerons l’assurance habitation un peu plus loin.

Les frais courants les plus importants sont, bien entendu, les paiements hypothécaires.

Préadmissibilité hypothécaire

L’un des aspects les plus importants à régler dès le début c’est la préadmissibilité hypothécaire.

Avant de commencer votre recherche d’habitation, vous devriez trouver un prêteur hypothécaire et obtenir la préadmissibilité hypothécaire.

La préadmissibilité hypothécaire est importante pour deux raisons :

Vous devrez obtenir votre hypothèque rapidement si votre offre est acceptée.
Vous devez savoir le montant que le prêteur hypothécaire est préparé à approuver.

Voici quelques conseils hypothécaires à prendre en considération à titre d’acheteur d’une première habitation :

Conseils hypothécaires

Choisissez le prêteur approprié. Trouver un prêteur hypothécaire est facile; en choisir un est un peu plus difficile. L’aspect le plus important dans la recherche d’un prêt hypothécaire c’est de magasiner. Renseignez-vous auprès des banques, des caisses populaires et des courtiers hypothécaires. Il existe également de nombreux outils de comparaison d’hypothèque en ligne.
Faites la demande de préadmissibilité. Une fois que vous aurez choisi un prêteur hypothécaire, vous pouvez faire la demande de préadmissibilité. Pour commencer, un prêteur hypothécaire vérifiera votre rapport de crédit pour voir votre pointage de crédit. Il demandera également de la documentation au sujet de votre revenu, vos dettes, vos dépenses et des données semblables.
Trouvez un bon taux d’intérêt. Vous recherchez le prêt hypothécaire le moins élevé, tout simplement. Cela signifie que vous paierez moins au total. Gardez en tête le terme du prêt hypothécaire : vous aurez l’occasion de renégocier le terme tous les cinq ans à peu près.
Taux fixe ou taux variable? L’autre question importante est au sujet du type de prêt hypothécaire, à taux fixe ou variable? Il s’agit des deux principaux types d’hypothèque. Un prêt hypothécaire à taux fixe comprend un taux d’intérêt stable, alors qu’un prêt hypothécaire à taux variable affiche un taux d’intérêt qui change constamment. Bien que les prêts hypothécaires à taux fixe soient stables et prévisibles, les prêts hypothécaires à taux variable comprennent souvent des taux d’intérêt plus bas (au moins avant 2023). Pour de plus amples renseignements sur ce sujet, consultez notre article sur les hypothèques à taux fixe et à taux variable.

Que désirez-vous dans une habitation?

Avant de commencer votre recherche d’habitation, réfléchissez bien aux aspects que vous désirez dans votre future habitation.

Si vous ne savez pas ce que vous recherchez, vous aurez du mal à trouver la maison de vos rêves. Vous n’êtes pas obligé de dessiner des bleus pour votre maison (à moins que vous la fassiez construire). Dans cette optique, vous devriez avoir une bonne idée du type d’habitation que vous désirez. Quelles caractéristiques faut-il absolument avoir? Quelles caractéristiques sont bonnes à avoir, simplement?

Quel type d’habitation?

Les habitations existent en plusieurs formes et tailles. Désirez-vous une maison individuelle ou une copropriété? Une maison en rangée ou un appartement dans un immeuble de grande hauteur? Une grande cour est-elle importante pour vous?

Les deux principaux types de logement sont les copropriétés et les maisons individuelles. Les maisons en rangée se situent au milieu; elles ont des murs en commun avec les voisins et une cour, normalement.

Image composée d’une copropriété, d’une maison individuelle et d’une maison en rangée=

Parfois, une maison en rangée aura un titre de copropriété. Cela signifie que la propriété de la maison en rangée comprend une part du complexe entier, partagée avec toutes les autres unités. En outre, vous devez respecter les règlements du syndicat de copropriétaires. Il est possible que les règlements puissent limiter ce que vous pouvez modifier sur l’extérieur de l’habitation. Par exemple, beaucoup de complexes de maisons en rangée préfèrent que toutes les unités conservent une apparence uniforme.

Il faut retenir ce qui suit :

Selon votre région, vous entendrez des termes comme « copropriété », « condo » ou « strata s;»; essentiellement, il s’agit de la même chose. Pour les fins de cet article, nous emploierons le terme « copropriété ». Par ailleurs, on parle de syndicat de copropriétaires au Québec et de strata council en Colombie-Britannique.

Pour de plus amples renseignements sur la copropriété, consultez l’article Guide d’achat du condo.

Remarquez que certaines maisons en rangée ont un titre franc au lieu d’un titre de copropriété. Un titre franc est égal à une maison individuelle. Une maison en rangée à titre franc n’a pas de syndicat, donc pas de règlements.

Les maisons et les copropriétés ont toutes les deux leurs propres avantages et inconvénients :

Achat d’une habitation

Avantages

Plus d’espace et d’intimité
Aucunes restrictions sur le réaménagement ou l’utilisation de votre espace
Plus de possibilités de croissance de la valeur de la maison

Inconvénients

Prix de vente plus élevé
Primes d’assurance et frais d’entretien plus élevés
Moins de maisons sur le marché dans les centres urbains majeurs

Achat de copropriété

Avantages

Prix de vente plus abordable
Primes d’assurance et frais d’entretien moins élevés
Agréments comme une piscine ou un gym sur place

Inconvénients

Frais communs
Moins de possibilités de croissance
Moins d’espace, partage des murs avec les voisins

Si vous achetez une maison en rangée, les avantages et les inconvénients dépendent du type de maison en rangée (copropriété ou maison en rangée à titre franc). Dans le cas d’une copropriété, les avantages et les inconvénients sont semblables à ceux d’une copropriété; s’il s’agit d’une maison en rangée à titre franc, les avantages et les inconvénients sont similaires à ceux d’une maison individuelle, sauf que vous partagez des murs avec les voisins.

Quelles caractéristiques recherchez-vous?

Vous pourrez cerner votre liste d’habitations potentielles en déterminant les caractéristiques que vous désirez absolument avoir.

Dressez une liste de tout ce que vous voulez avoir dans votre première habitation, des caractéristiques à l’emplacement, en passant par la superficie. Ensuite, séparez les articles sur cette liste en des choses que vous pouvez modifier et ne pas modifier après l’achat.

Une fois que vous aurez acheté votre habitation et en avez pris possession, vous pouvez la rénover comme bon vous semble.

Les aspects que vous ne voulez pas accepter sont des choses que vous ne pouvez pas rénover, comme l’emplacement et la superficie du terrain. Vous pouvez toujours démolir un mur ou construire un nouveau patio dans l’arrière-cour. Vous ne pouvez pas, par contre, déplacer les transports en commun ou les écoles à proximité de votre maison.

Organisez votre équipe d’achat d’habitation

Vous n’êtes pas tout seul. Il y a de nombreux professionnels que vous devrez consulter tout au long du processus, même avant de commencer votre recherche d’habitation.

Courtier immobilier

Bien que vous puissiez vous lancer dans le processus sans l’aide d’un courtier immobilier, vous risquez de manquer les avantages de son assistance.

Les courtiers immobiliers aident avec le processus de recherche; ils connaissent le marché local mieux que tout site Web de recherche. En outre, ils ont un accès à des inscriptions privées qui ne sont pas publiées.

Une fois que vous aurez trouvé la maison de vos rêves, un courtier immobilier vous aidera à présenter l’offre d’achat. Celui-ci saura le montant à offrir et mènera les négociations.

Vous verrez plus loin que le processus d’accession à la propriété requiert une tonne de paperasse et la coordination entre plusieurs parties. Un courtier immobilier uniformise le processus et s’assure que l’opération se réalise sans heurt.

Un courtier immobilier peut également vous aider à trouver les autres professionnels dont vous avez besoin pendant le processus, comme les inspecteurs en bâtiments ou les évaluateurs.

Pour trouver un courtier immobilier, vos amis, votre famille ou vos collègues pourraient vous donner des recommandations. Vous pouvez également rechercher un courtier immobilier en ligne. Il est important de trouver quelqu’un qui connaît votre marché local et avec qui vous avez un bon rapport. Il est envisageable de consulter quelques courtiers immobiliers avant de prendre une décision.

Inspecteur en bâtiments

Avant de conclure l’achat, il est important d’obtenir une inspection en bâtiments de la part d’un inspecteur qualifié digne de votre confiance.

Pour trouver un inspecteur en bâtiments compétent, consultez vos connaissances pour obtenir des recommandations. Vous pouvez également effectuer des recherches en ligne comme vous le feriez pour tout autre service. Sachez que la réglementation de l’inspection en bâtiments diffère de province en province.

L’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ) est une organisation qui régit la profession au Québec. Vous pouvez consulter son outil de recherche en ligne pour trouver un inspecteur dans votre région.

Vous n’avez pas besoin d’avoir recours à un inspecteur pour chaque maison que vous visitez (l’inspection n’est pas gratuite). À la place, vous pouvez présenter une offre subordonnée à une inspection en bâtiments réussie — on en parlera plus loin.

Prêteur hypothécaire

Nous avons déjà abordé les hypothèques. Avant de commencer votre recherche de maison, assurez-vous de choisir un prêteur ou un courtier et d’obtenir la préadmissibilité hypothécaire.

Arpenteur-géomètre

Il est possible que vous ayez besoin d’un certificat de localisation de la propriété dans le cadre de la demande de prêt hypothécaire. Le vendeur pourrait posséder ce document, sinon vous devez embaucher un arpenteur-géomètre.

Évaluateur

Dans le même ordre d’idées, il est possible que votre prêteur hypothécaire exige une évaluation formelle de la valeur de la propriété. L’évaluation détermine la valeur marchande de l’habitation. Le prêteur hypothécaire veut voir une évaluation qui reflète plus ou moins le prix de vente. Typiquement, un prêteur n’offre une hypothèque que selon la valeur estimée de l’habitation.

Avocat

L’accession à la propriété comprend beaucoup de documentation. Un avocat immobilier fait en sorte que tous vos documents juridiques soient en règle et répond à vos questions au sujet de ceux-ci.

Un avocat peut vous aider à effectuer une vérification diligente, c’est-à-dire à vous assurer que l’impôt foncier est à jour et qu’il n’y a pas d’autres réclamations sur la propriété. De plus, un avocat peut servir de liaison entre vous et votre prêteur hypothécaire. Finalement, il vous aidera à conclure la vente, en conservant des fonds en fiducie et en transférant le paiement au vendeur.

Entrepreneur/Constructeur

Vous n’avez pas toujours besoin d’un entrepreneur ou d’un constructeur. Cependant, si vous comptez effectuer des rénovations tout de suite, vous avez intérêt à consulter un entrepreneur. Celui-ci peut vous aider à déterminer si l’habitation comble vos besoins (et le coût des rénovations).

Fournisseur d’assurance

Vous devrez souscrire une police d’assurance habitation avant que votre prêteur hypothécaire débloque les fonds. Dans cette optique, vous devriez faire des recherches sur les fournisseurs d’assurance habitation afin que vous soyez préparé au moment d’acheter votre logement.

Il existe beaucoup de solutions en assurance, mais la manière la plus facile d’avoir une idée c’est d’obtenir une soumission en assurance habitation en ligne. En souscrivant une police en ligne, vous avez la possibilité d’obtenir immédiatement la police, de quoi réduire le stress pendant la conclusion de la vente.

L’offre

Présenter une offre sur la maison de vos rêves peut être intimidant. Voici l’avantage d’avoir un courtier immobilier à votre service. Étant donné qu’il y a plusieurs étapes dans le processus, il faut tout envisager.

Décidez combien offrir

La partie la plus importante de l’offre est le montant. N’oubliez pas que vous avez une marge de négociation; vous n’êtes pas obligé d’offrir le prix de vente exact.

Le montant que vous offrez pour l’habitation dépend de plusieurs facteurs : le prix de vente, le marché local et la période pendant laquelle l’habitation a été en vente, entre autres. De plus, vous voulez obtenir un bon marché.

Dans un marché d’acheteur (beaucoup d’habitations sur le marché, mais peu d’acheteurs), il est possible que vous puissiez obtenir une habitation avec une offre bien inférieure au prix de vente, bien que le vendeur puisse toujours refuser votre offre.

En revanche, dans un marché de vendeur (peu d’habitations sur le marché, beaucoup d’acheteurs), il est possible que vous deviez offrir plus que le prix de vente en raison de la concurrence. Lorsque plusieurs acheteurs sont intéressés par une habitation, il peut y avoir d’offres multiples. En cas de guerre d’enchères, vous avez peut-être intérêt à laisser tomber, car pour gagner, vous devrez payer bien plus que vous aurez prévu dans votre budget.

Votre courtier immobilier, qui connaît le marché local et le fonctionnement des offres multiples, peut vous aider à déterminer le montant juste à offrir. Qui plus est, un courtier immobilier vous aidera à réunir les autres éléments de l’offre — il y a bien plus que le montant en dollars.

Ce qu’il faut inclure dans votre offre

Bien que chaque offre soit différente, il y a toujours des aspects en commun. N’oubliez pas que presque tous les éléments d’une offre sont négociables; il est possible que le vendeur n’accepte pas votre offre originale.

Conditions

Il y a deux types d’offre : l’offre ferme (ou irrévocable) et l’offre conditionnelle.

Une offre ferme est cela : ferme, inflexible. « Je suis prêt à payer ce montant exact pour votre maison, c’est à prendre ou à laisser ». Si le vendeur accepte une offre ferme, l’acheteur ne peut pas se désister.
Une offre conditionnelle comprend des dispositions ainsi que le montant en dollars de l’offre. « Je suis prêt à offrir ce montant pour votre maison, pourvu que les conditions suivantes soient respectées ».

En réalité, la plupart des offres présentées comportent au moins quelques conditions. Les conditions vous protègent contre certaines circonstances. Vous, avec l’aide de votre courtier immobilier, pouvez négocier certaines conditions avec le vendeur.

Voici une liste de certaines des conditions courantes dans les offres de propriétés résidentielles :

Inspection. Il s’agit d’une condition importante — l’offre est subordonnée à une inspection de la maison en règle. Si l’inspecteur en bâtiments découvre des problèmes, vous pouvez retirer l’offre, ou demander que le vendeur règle les problèmes lui-même.
Évaluation. Si vous faites évaluer la maison et la valeur de la maison évaluée est nettement inférieure au prix de vente convenu, cette condition vous permet de résilier l’offre.
Financement. L’offre est subordonnée à la capacité de l’acheteur d’obtenir le financement (prêt hypothécaire). Vous ne devriez pas avoir de la difficulté si vous obtenez la préapprobation; le financement constitue une protection si votre prêt hypothécaire n’est pas approuvé à temps.
Réparations. Si vous savez que l’habitation a besoin de réparations, vous pouvez présenter une offre exigeant que le vendeur effectue les réparations.
Locataires. Si l’habitation a des locataires, l’offre peut être subordonnée sur le départ de ceux-ci.

N’oubliez pas que les conditions doivent être inscrites dans l’offre pour qu’elles soient valables — elles ne sont pas automatiquement appliquées.

Autres renseignements

En plus de proposer un prix et vos conditions (le cas échéant), une offre d’achat devrait comprendre ce qui suit :

Les noms juridiques de l’acheteur et le vendeur ainsi que l’adresse de la propriété
Les articles compris dans la vente (revêtements de fenêtre, électroménagers, luminaires, etc.)
La date à laquelle l’acheteur prendra possession
La date à laquelle l’offre expirera
Une demande de certificat de localisation

Une fois encore, votre courtier immobilier ou avocat vous aidera à réunir la documentation. Dans l’ensemble, votre offre s’appelle « offre d’achat » ou « convention d’achat-vente ». Étant donné qu’il s’agit d’un document juridique formel, vous devez le préparer correctement — d’où la nécessité d’un courtier immobilier et d’un avocat.

Le jour de conclusion de la vente

Le jour de conclusion de la vente ou de clôture est la date à laquelle vous prendrez finalement possession de la maison. C’est le jour de la signature des derniers documents et du transfert des fonds.

La signature finale

Le jour de clôture, vous devez vous rendre chez votre avocat ou notaire pour signer plusieurs documents que celui-ci aura préparés. Ces documents portent sur l’hypothèque et la cession immobilière.

Vous paierez également le montant restant de la mise de fonds (moins le dépôt de garantie) et les frais de conclusion de vente. Votre prêteur hypothécaire fournira le reste du solde du prix d’achat. Votre avocat conservera tous ces fonds en fiducie avant de les verser aux récipiendaires.

Une fois que les documents auront été signés et les fonds versés, c’est tout! Vous avez conclu la vente et la maison est à vous.

Les prochaines étapes

Obtention des clés

Après la conclusion de la vente vient le jour de possession — le jour où vous recevez les clés de l’habitation. Normalement, vous pouvez accéder à l’habitation dans les 1 à 3 jours (de 2 à 4 jours au Québec) suivant la conclusion de la vente.

La convention d’achat-vente originale devrait spécifier la date et l’heure à laquelle vous êtes censé recevoir les clés.

À ce stade, vous devez penser à organiser le déménagement. Vous pouvez embaucher des déménageurs pour transporter vos affaires à votre nouvelle maison ou vous pouvez attendre pendant que vous peinturez ou rénovez la maison.

À ce stade, c’est votre maison, donc vous pouvez faire ce que vous voulez.

Familiarisation avec la nouvelle habitation

Après avoir obtenu les clés, vous devriez prendre le temps de connaître votre nouvelle demeure, surtout les fonctionnalités de sécurité :

Panneau électrique. Le panneau de disjoncteurs de surcharge contrôle la distribution d’électricité aux divers endroits de la maison. D’habitude, il se trouve au sous-sol ou dans un placard. Le panneau devrait être étiqueté; sinon, prenez le temps d’apposer des étiquettes sur les disjoncteurs. De cette manière, si jamais vous déclenchez un disjoncteur, il serait plus facile de repérer le problème.
Robinet d’arrêt d’eau. Il s’agit du robinet-chef qui contrôle la distribution de l’eau dans la maison. Dans une maison, il se trouve généralement au sous-sol. Dans une copropriété, il est possible que chaque dispositif d’eau a son propre robinet. Dans tous les cas, il faut savoir rapidement couper l’eau s’il y a des fuites ou débordements d’eau; les dégâts d’eau peuvent causer des dommages graves.
Conduites d’aération et filtres. Vous ne savez probablement pas la dernière fois que le propriétaire antérieur a nettoyé les conduits d’aération et les filtres. Si vous le faites au tout début, vous commencerez avec un air pur dans la maison.
Prévention d’incendie. La prévention d’incendie est critique. Vérifiez tous les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone dans la maison. Il faut que ceux-ci soient en règle à l’emménagement. Vous devriez également avoir un extincteur sur chaque étage de la maison, surtout à proximité de la cuisine. Dans le même ordre d’idées, vous devez dresser un plan d’évacuation pour chaque pièce de la maison.
Pompe à puisard. Si votre maison est équipée d’une pompe à puisard, assurez-vous qu’elle est en règle avant l’arrivée de la saison des pluies.

Nouvelles responsabilités de propriétaire occupant

Il y a beaucoup de choses à surveiller à titre de nouveau propriétaire occupant.

Tout d’abord, vous devez faire attention à vos nouvelles obligations financières. En plus de régler l’hypothèque, l’impôt foncier, les services publics et les autres frais courants, il est important d’établir un fonds d’urgence. Un fonds d’urgence vous aidera à couvrir des frais de subsistance pendant quelques mois. Vous pouvez également l’utiliser pour des réparations d’urgence.

Il est également important de prêter attention à l’entretien de la maison.

L’entretien est une catégorie assez grande; il s’agit du nettoyage des gouttières aux réparations des tuyaux. Parfois, vous pouvez faire l’entretien vous-même, mais vous devrez prévoir d’embaucher des professionnels. L’entretien régulier est important, car il est beaucoup moins dispendieux d’entretenir quelque chose que de la remplacer.

Heureusement, nous sommes là pour vous : vous trouverez sur notre site Web des articles à l’intention des nouveaux propriétaires occupants.

Voici quelques ressources pratiques pour vous aider à commencer :

Vous pouvez également consulter nos centres de ressources pour lire d’autres articles à l’intention des propriétaires occupants.

Questions fréquemment posées

Quel est le montant d’hypothèque que je peux me permettre?

Vos paiements d’hypothèque devraient compter un maximum de 32 % de votre revenu mensuel brut. Le revenu brut est le revenu avant l’application des taxes et des autres retenues à la source. Si votre revenu brut du ménage est de 5 000 $ par mois, vous pouvez vous permettre un paiement hypothécaire maximum de 32 % de ce montant, 1 600 $ en l’occurrence. Si vous avez d’autres dettes, ce chiffre peut être moindre. Vous pouvez vous servir du calculateur de la capacité d’emprunt pour déterminer le montant d’hypothèque que vous pouvez vous permettre.

Quel est le montant d’hypothèque maximum auquel je suis admissible?

Au Canada, les prêteurs hypothécaires régis par le gouvernement fédéral exigent que les demandeurs de prêt hypothécaire subissent un test de simulation de crise. Cela signifie que vous devez prouver que vous pouvez vous permettre de rembourser les paiements à un taux d’intérêt admissible. Heureusement, les taux hypothécaires sont généralement plus abordables que le taux de simulation de crise (mais pas toujours).

Depuis juin 2021, le taux d’intérêt pour la simulation de crise est le pourcentage le plus élevé de 5,25 % ou du taux accordé par votre prêteur actuel plus 2 %.

En plus du test de simulation de crise, les prêteurs hypothécaires admettent les emprunteurs selon le revenu, les frais de subsistance actuels et les niveaux de dette.

Vous pouvez également vous servir d’un outil d’évaluation d’admissibilité à un prêt hypothécaire afin de faire le calcul vous-même.

Qui est admissible à titre d’acheteur d’une première habitation au Canada?

Généralement, un acheteur d’une première habitation au Canada est un citoyen ou un résident permanent qui n’a jamais été propriétaire d’une résidence principale. Lorsqu’il s’agit des incitatifs à l’intention des acheteurs d’une première habitation, il peut y avoir d’autres restrictions. Par exemple, il peut y avoir des limites sur le revenu ou le prix d’achat de l’habitation. Souvent, les programmes provinciaux requièrent que l’acheteur ait vécu dans la province pendant une période déterminée, normalement un an.

Puis-je miser sur mon REÉR pour acheter une maison?

Oui. Par l’entremise du régime d’accession à la propriété (RAP) du gouvernement du Canada, vous pouvez retirer un maximum de 60 000 $ par personne (donc, 120 000 $ pour un couple) de votre REÉR pour utiliser à titre de mise de fonds.

Quelle est l’échéance pour rembourser ce prêt à titre d’acheteur d’une première habitation?

Vous aurez un maximum de 15 ans pour rembourser l’argent que vous empruntez de votre REÉR par l’entremise du RAP.

Puis-je me servir de mon compte d’épargne libre d’impôt (CELI) pour acheter une maison?

Les fonds d’un CELI sont admissibles à l’achat d’une habitation. Le CELI représente une bonne solution si vous faites des économies pour une mise de fonds. À la différence des fonds retirés d’un REÉR dans le cadre du RAP, vous n’êtes pas obligé de rembourser l’argent que vous retirez de votre CELI.

Quel est le montant de mise de fonds requis pour acheter une première habitation?

La mise de fonds doit être au moins 5 % du prix d’achat de l’habitation. Cependant, c’est une bonne idée de verser plus, car une mise de fonds plus importante se traduit par une hypothèque réduite. En outre, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire. Vous pouvez faire des économies intéressantes si vous versez une mise de fonds plus grande.

Quelle est la mise de fonds minimum pour une hypothèque?

La mise de fonds minimum pour une hypothèque au Canada est 5 %. Il faut souscrire une assurance hypothécaire pour une mise de fonds de moins de 20 %.

Est-il préférable de verser une mise de fonds plus élevé pour une maison?

Oui. De cette manière, vos paiements hypothécaires seront plus abordables. La mise de fonds doit se situer dans les limites de votre budget. Vous devez également mettre à côté des fonds d’urgence. Vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance hypothécaire si la mise de fonds est au moins 20 % du prix d’achat.

Que devrait être la première étape du processus d’accession à la propriété?

Avant de faire quoi que ce soit, vous devez déterminer le montant que vous pouvez vous permettre de payer. Vous devez calculer vos éventuels paiements hypothécaires et frais courants contre votre revenu. Vous devez également obtenir la préadmissibilité hypothécaire. Remarquez que la préadmisibilité n’a rien à voir avec votre capacité de payer l’hypothèque; il est possible que certains prêteurs vous accordent un montant supérieur à ce que vous pouvez vous permettre de convenablement payer.