Hypothèque à taux variable vs hypothèque à taux fixe

Les bases des prêts hypothécaires

Avant d’examiner les différents types d’hypothèques, jetons en oeil sur les éléments de base d’un prêt hypothécaire. Étant donné que ces éléments constituent les différences entre les types d’hypothèques, il est important de bien comprendre ces notions.

Tout d’abord, qu’est-ce qu’une hypothèque?

Une hypothèque est un type de prêt obtenu par une personne acquérant une habitation ou un autre bien immobilier. Le bien immobilier acquis devient le nantissement du prêt. Plus précisément, au cas où la personne bénéficiant du prêt ne le rembourse pas, le prêteur prendra possession du bien immobilier.

Passons aux principaux éléments des différents types d’hypothèques :

Période d’amortissement et terme d’hypothèque

La période d’amortissement est le nombre d’années nécessaires pour rembourser en entier le prêt hypothécaire. Au Canada, la période d’amortissement peut s’étendre à 30 ans.

En revanche, le terme hypothécaire est une période plus courte qui s’inscrit au sein de la période d’amortissement. Quand vous obtenez une hypothèque, vous vous engagez à un prêteur et à un type d’hypothèque (y compris le taux d’intérêt, le terme et les conditions) pendant un terme établi. Typiquement, un terme hypothécaire est de 5 ans au Canada.

Après la fin du terme hypothécaire, le prêt est renouvelé. Cela signifie que vous pouvez choisir un nouveau type d’hypothèque, trouver de meilleurs taux d’intérêt ou même transférer votre hypothèque à un autre prêteur. Le solde de l’hypothèque ne change pas, mais il est possible que vous trouviez un prêt plus favorable pour le prochain terme.

Dans le cadre du présent article, nous pencherons sur le terme hypothécaire et non la période d’amortissement.

Conditions de paiement

Remarquez que vous ne pouvez pas payer un prêt hypothécaire quand et comment vous voulez, comme une carte de crédit ou une ligne de crédit.

Les conditions du prêt stipulent le montant et la fréquence des paiements. Bien que certains prêts offrent plus de flexibilité (on en parlera plus loin), la plupart des hypothèques ont des paiements prédéterminés que vous réglez pendant le terme du prêt. Les paiements hypothécaires peuvent être hebdomadaires, bimensuels ou mensuels.

D’habitude, il y a des restrictions pour le remboursement anticipé du prêt hypothécaire : la plupart des prêteurs imposent des pénalités pour le paiement anticipé.

Vous pouvez estimer vos paiements hypothécaires en fonction de diverses conditions de remboursement à l’aide d’une calculatrice hypothécaire en ligne.

Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est l’un des éléments les plus importants d’un prêt hypothécaire. L’intérêt constitue les frais imposés par le prêteur en échange du prêt hypothécaire. Le taux d’intérêt est affiché en pourcentage. Ce pourcentage du prêt en souffrance s’ajoute annuellement au solde de l’hypothèque. Étant donné que vous payez le principal et l’intérêt, vous voulez des taux d’intérêt plus bas.

Même une baisse d’une fraction d’un point de pourcentage peut vous économiser des milliers de dollars au cours de la vie de l’hypothèque.

Les prêteurs hypothécaires changent fréquemment leurs taux d’intérêt, alors il vaut la peine de magasiner. Il y a deux types d’hypothèques lorsqu’il s’agit des taux d’intérêt : fixe et variable. Lequel des deux représente le meilleur choix?

« Il y a des pour et contre pour les deux options », déclare Chana Charach, experte hypothécaire chez INCOME.ca. « Le premier pas c’est de vous renseigner afin de prendre la meilleure décision pour vous et votre famille », renchérit-elle.

Cela dit, examinons les différents types d’hypothèques, à commencer par les hypothèques à taux fixe et à taux variable.

Qu’est-ce qu’une hypothèque à taux fixe?

Un prêt hypothécaire à taux fixe signifie que le taux d’intérêt ne change pas pendant le terme de l’hypothèque.

Si vous choisissez un prêt hypothécaire à taux fixe de 5 ans avec un taux d’intérêt de 2 %, vous savez précisément combien vous allez payer au cours de cette période de 5 ans. Vos paiements seront le même montant et le taux d’intérêt restera stable.

« Une hypothèque à taux fixe pourrait avoir un taux d’intérêt plus élevé qu’une hypothèque à taux variable, mais elle offre stabilité, sécurité et prévisibilité », constate Charach. « L’avantage c’est que le taux d’intérêt n’augmentera pas pendant le terme du prêt hypothécaire », renchérit-elle.

Qu’est-ce qu’une hypothèque à taux variable?

Au revers de la médaille, on retrouve l’hypothèque à taux variable. Dans ce cas, le taux d’intérêt peut changer au cours du terme de l’hypothèque.

« Les prêts hypothécaires à taux variable ont tendance à être un peu inférieurs aux prêts à taux fixe, mais pas toujours », précise Charach. « Le risque de ce type de prêt est la probabilité de fluctuation, ce qui peut provoquer une hausse de vos paiements. Dans le même ordre d’idées, les fluctuations peuvent également réduire le taux d’intérêt », observe-t-elle.

Les taux variables ne sont pas affichés en points de pourcentage comme les taux fixes. Vous verrez « taux préférentiel +/- » plus un pourcentage. Par exemple, vous pourriez trouver un prêt hypothécaire à taux variable à « taux préférentiel – 0,8 % ».

Le taux préférentiel est le taux d’intérêt du marché offert par le prêteur. Remarquez que les prêteurs basent tous leurs prêts sur le taux préférentiel, y compris les prêts hypothécaires.

« Les prêteurs lient leur taux préférentiel au taux directeur de la Banque du Canada », déclare le courtier hypothécaire Andrew Thake.

« Cependant, les prêteurs peuvent ajouter une prime ou un rabais à son taux préférentiel. Si la Banque du Canada modifie le taux directeur, il est possible que vos paiements hypothécaires ou l’amortissement de votre hypothèque change en conséquence », précise-t-il.

La Banque du Canada prévoit huit dates par an pour annoncer des modifications au taux directeur, le cas échéant.

Comment choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et à taux variable

Le choix entre ces deux types d’hypothèques est une question de comment vous estimez la stabilité et la prévisibilité.

« Un prêt hypothécaire à taux fixe signifie que vous saurez la durée du terme du prêt ainsi que le taux d’intérêt à payer », observe Thake. « En revanche, une hypothèque à taux variable peut être intéressante si vous avez un budget flexible et êtes à l’aise avec les fluctuations des taux d’intérêt. Il est également possible de payer votre hypothèque beaucoup plus rapidement », affirme-t-il.

Généralement, les hypothèques à taux variable comprennent des taux d’intérêt moins élevés en moyenne. Une étude de Moshe Mielvsky, professeur à l’Université York (Toronto), analysant les taux fixes et variables entre 1950 et 2000 a démontré que les hypothèques à taux variable étaient moins dispendieuses dans les 70 % à 80 % des cas.

Pourtant, si vous ne voulez pas prendre le risque de subir une hausse des taux d’intérêt de 20 % à 30 %, une hypothèque à taux fixe est idéale. Dans le contexte récent, les hypothèques à taux variable ont affiché des hausses presque historiques en 2022.

Dans cette optique, prenons un exemple historique :

Si vous aviez obtenu un prêt hypothécaire en janvier 2017, vous auriez pu bénéficier d’un taux fixe de 5 ans avec un taux d’intérêt de 2,4 % environ ou un taux variable de 5 ans au taux préférentiel à compter de 1,9 %.

Généralement, les prêts hypothécaires à taux fixe sont prévisibles, alors que les prêts hypothécaires à taux variable ont tendance à monter et à baisser.

Bien entendu, il s’agit des estimations, mais vous pouvez voir comment une hypothèque à taux fixe est prévisible, alors que les taux variables baissent et montent. Dans ce cas de figure, les hypothèques à taux variable étaient intéressants, mais tout a rapidement changé. La conjoncture économique de 2022 n’était pas typique, mais elle met en valeur l’imprévisibilité des taux variables.

Étant donné que les taux d’intérêt sont toujours susceptibles aux fluctuations, vous devez prendre en considération l’état du marché pendant votre recherche d’hypothèque.

« Lorsque les taux d’intérêt sont bas et ne risquent pas de baisser encore, les emprunteurs sont nombreux à choisir un taux fixe », précise Chana Charach.

Cela dit, les hypothèques à taux fixe présentent d’autres avantages :

« La qualification à un prêt hypothécaire à taux fixe pourrait être plus facile », constate Charach. « En outre, le prêteur n’a pas à composer avec d’éventuelles hausses de taux. Il est important à noter que les pénalités pour les paiements anticipés pourraient être plus élevées si vous résiliez par anticipation un prêt hypothécaire à taux fixe. Généralement, les prêteurs imposent une pénalité de 3 mois d’intérêt ou le différentiel de taux d’intérêt, selon le chiffre le plus élevé », renchérit-elle.

Au Canada, les conditions de la plupart des hypothèques stipulent que l’emprunteur n’a pas le droit de payer le prêt hypothécaire à un rythme plus rapide que le taux convenu. Dans ces cas, l’emprunteur devra payer une pénalité s’il décide de rembourser son hypothèque par anticipation. Rappelez-vous que ces pénalités ont tendance à être plus élevées pour les prêts hypothécaires à taux fixe.

Chana Charach propose quelques suggestions pour éclaircir le choix entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque à taux variable.

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont plus adaptés à des emprunteurs qui :

• ne comptent pas payer l’hypothèque par anticipation
• sont préoccupés par les fluctuations des taux
• Sont des acheteurs d’une première habitation
• ont un budget serré
• ont une famille grandissante

Les prêts hypothécaires à taux variable sont plus adaptés à des emprunteurs qui :

• ont une valeur nette élevée
• supportent modérément le risque
• ont plus que les revenus minimaux requis pour être admissibles à un prêt hypothécaire
• ont des revenus stables
• comptent payer l’hypothèque à court terme

Dans la prochaine section, nous examinerons les prêts hypothécaires ouverts et fermés.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ouverte?

Vous avez vu que la plupart des prêteurs n’accordent pas le droit de payer l’hypothèque par anticipation. Et dans le cas où ces paiements sont autorisés, les prêteurs impose des pénalités.

Les prêts hypothécaires ouverts n’ont pas de telles restrictions.

Dans un prêt hypothécaire ouvert, l’emprunteur peut rembourser son hypothèque par anticipation, soit en augmentant ses paiements réguliers soit en effectuant des paiements forfaitaires.

« Bien que ce type d’hypothèque soit généralement plus dispendieuse par rapport à un prêt hypothécaire fermé, l’emprunteur peut prépayer le prêt en partie ou en entier sans avis ou pénalité, ce qui est idéal si l’emprunteur a des besoins hypothécaires à court terme », explique Charach.

Un prêt hypothécaire offre flexibilité.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire fermé?

À la différence d’un prêt hypothécaire ouvert, un prêt hypothécaire fermé n’offre pas beaucoup de flexibilité en ce qui concerne les paiements.

Une partie des conditions d’un prêt hypothécaire fermé est l’horaire de paiements. L’emprunteur paiera un montant fixe pendant une période prédéterminée.

Pour une hypothèque fermée à taux fixe, l’emprunteur paierait le même montant tous les mois jusqu’à l’expiration du terme. Pour une hypothèque fermée à taux variable, les paiements mensuels pourraient fluctuer selon le taux d’intérêt, mais ceux-ci sont établis par le prêteur.

Si l’emprunteur désire rembourser l’hypothèque plus rapidement, le prêteur imposera une pénalité. La pénalité varie selon le type d’hypothèque.

« L’un des avantages [d’un prêt à taux variable] c’est que les pénalités pour les paiements anticipés sont souvent plus basses que les pénalités pour une hypothèque à taux fixe. Bon nombre de prêteurs n’imposent qu’une pénalité de 3 mois d’intérêt si l’emprunteur résilie son prêt hypothécaire par anticipation », déclare Charach.

Au Canada, la plupart des hypothèques sont fermées. Bien que ce type d’hypothèque manque la flexibilité d’une hypothèque ouverte, l’emprunteur bénéficie des taux d’intérêt plus bas.

Comment choisir entre une hypothèque ouverte et fermée

Parfois, vous n’avez pas beaucoup de choix entre un prêt hypothécaire ouvert ou fermé. Si vous recherchez le meilleur taux, vous avez intérêt à opter pour un prêt hypothécaire fermé.

« Un prêt hypothécaire fermé offre un taux d’intérêt beaucoup plus bas comparativement à un prêt hypothécaire ouvert », déclare Andrew Thake.

La plupart des emprunteurs préfèrent un prêt hypothécaire fermé. Les économies réalisées valent les restrictions supplémentaires.

En revanche, il y a des scénarios dans lesquels un emprunteur désirerait plus de flexibilité :

« Prenez en considération un prêt hypothécaire ouvert si vous comptez bientôt vendre votre habitation ou vous désirez effectuer un paiement forfaitaire avec pénalité minimum », constate Thake. « Toutefois, si cela ne décrit pas votre situation, un prêt hypothécaire fermé pourrait être mieux adapté à vos besoins, surtout si le taux d’intérêt est plus bas », renchérit-il.

Alors, si vous attendez une rentrée d’argent dans un futur proche, comme les revenus d’un investissement important, vous avez intérêt à choisir une hypothèque fermée.

Nous espérons que vous avez maintenant une idée des avantages et inconvénients des différents types d’hypothèque. L’hypothèque que vous choisissez dépendra de votre situation : accepteriez-vous un peu de risque en échange d’un taux d’intérêt plus bas? Recherchez-vous des solutions de paiement flexibles? Ces questions vous aideront à choisir l’hypothèque la mieux adaptée à vos besoins.

N’oubliez pas : peu importe le type d’hypothèque que vous obtenez, le prêteur exigera que vous ayez une police d’assurance habitation en vigueur pendant la période de paiement entière (et vous devriez aussi en avoir après le remboursement de l’hypothèque). Le prêteur hypothécaire est ce qu’on appelle un bénéficiaire sur votre police d’assurance habitation. [home-buying-selling-moving-article-end »]