Initiation à la cession de bail et à la sous-location au Québec

Qu’est-ce qu’un contrat de cession de bail?

Un contrat de cession de bail permet à un locataire de céder son contrat de bail à un tiers, qui devient donc le nouveau locataire. Grâce à un contrat de cession de bail, un locataire peut éviter des pénalités pour déménager avant l’expiration de son contrat de bail.

Le locataire original (le cédant) renonce à son droit de revenir dans l’habitation. Dans ce cas, les droits et obligations du locataire original sont cédés au nouveau locataire. Celui-ci s’appelle cessionnaire et paiera le même loyer que le locataire original.

La cession de bail est conditionnelle au consentement du locateur (le propriétaire).

Qu’est-ce que la sous-location?

La sous-location constitue une solution pour les locataires qui comptent déménager temporairement (pour voyager, étudier ou travailler). À la différence d’une cession de bail, le sous-locateur est toujours le locataire, tout en conservant les droits et obligations du contrat de bail.

Un contrat de sous-location permet à un nouveau locataire (le sous-locataire) d’y emménager pendant une durée déterminée durant l’absence du sous-locateur. Le sous-locataire doit respecter toutes les conditions du contrat de bail original.

La sous-location est également conditionnelle à l’approbation du locateur.

Exceptions

Il existe certaines exceptions en ce qui concerne la cession de contrat de bail.

Par exemple, vous ne pouvez ni céder ni sous-louer votre habitation si vous êtes étudiant qui loue un logement dans un établissement d’enseignement ou vous êtes locataire d’un logement à loyer modique. Consultez le site Web du Tribunal administratif du logement, un tribunal québécois qui spécialise dans les questions de location résidentielle, pour obtenir de plus amples renseignements au sujet de votre situation.

Comment céder un contrat de bail

Une fois que vous aurez trouvé quelqu’un à qui céder votre contrat de bail, vous et celui-ci (le cessionnaire) devrez signer un contrat de cession de bail. Ensuite, vous devez donner au locateur un avis de cession de bail. Il faut indiquer le nom et l’adresse du nouveau locataire et la date de cession de bail envisagée. Si le cessionnaire vous donne la permission, vous pouvez fournir des renseignements supplémentaires au sujet de celui-ci, le cas échéant.

À compter de la date de réception de l’avis, le locateur a 15 jours pour accepter ou refuser la cession de bail. Dans cette optique, vous devez conserver des preuves de la date d’accusé de réception de la part du locateur. Si le locateur ne répond pas dans les 15 jours, il est réputé avoir accepté le contrat de cession de bail.

Si le locateur refuse le contrat, il doit vous donner une raison valable. Par exemple, un locateur peut refuser un cessionnaire qui a une mauvaise histoire de paiement ou de mauvaises références. Par conséquent, vous avez intérêt à vérifier les antécédents du concessionnaire pour éviter des surprises désagréables.

Si vous êtes persuadé que la raison ou les raisons du refus du locateur ne sont pas valables, vous pouvez demander au Tribunal d’examiner les raisons ou de résilier le contrat de bail. Si le Tribunal détermine que le refus du locateur n’est pas sérieux, il peut déclarer le contrat de cession de bail valable.

Comment sous-louer une habitation

Le processus est le même, sauf que vous et le sous-locataire (le nouveau locataire) devez signer un avis de sous-location de logement. À titre de sous-locateur, vous devriez fournir au sous-locataire une copie des règlements de l’immeuble, le cas échéant, et l’informer de vos obligations (comme l’interdiction de fumer ou les heures de calme).

Vous devez également vous assurer que l’habitation est bien rangée et rendue au locataire en un état propre et habitable. Il est important que vous effectuiez des réparations avant que le sous-locataire s’y installe. Sinon, vous devrez communiquer avec le propriétaire — la dernière chose que vous voulez faire lorsque vous vivez ailleurs!

N’oubliez pas que vous êtes toujours responsable du contrat de bail, même si vous n’occupez plus l’habitation. Qui plus est, vous retenez le droit de revenir à l’habitation à la fin du contrat de sous-location, à condition que vous donniez au sous-locataire un avis de 10 jours pour que celui-ci quitte le logement.

Considérations en assurance habitation

Si vous cédez votre bail et avez une police d’assurance locataire, vous ne pouvez pas transférer votre assurance locataire au nouveau locataire. Celui-ci devra souscrire sa propre police d’assurance habitation. Cela dit, vous devrez toujours communiquer avec votre fournisseur d’assurance habitation pour mettre à jour votre statut; vous pouvez résilier votre police ou la transférer à votre nouvelle adresse.

Si vous sous-louez votre habitation, il faut également informer votre fournisseur d’assurance du changement. Bien que vous conserviez le contrat de bail, vous n’occupez plus l’habitation. Certains fournisseurs d’assurance ne souscrivent pas les polices de sous-location en raison du changement de risque.

Par conséquent, il est essentiel que vous communiquiez avec votre fournisseur d’assurance, surtout si vous laissez certains de vos biens meubles dans l’habitation sous-louée. Le sous-locataire devra également souscrire sa propre assurance.

Questions fréquemment posées

Dois-je payer une pénalité pour céder mon bail ou pour sous-louer mon habitation?

Non. Il n’y a pas de pénalité si vous cédez votre bail ou sous-louez votre habitation. Vous devez par contre obtenir l’approbation du locateur.

Un propriétaire/locateur peut-il résilier un contrat de sous-location?

Oui. Un locateur peut demander la résiliation du contrat de sous-location si le sous-locataire est à l’origine de préjudices graves à l’immeuble et à d’autres résidents. Cela comprend également les paiements de loyer en retard ou le bruit démesuré qui dérange les voisins. Le locateur peut également demander la résiliation du contrat de bail et revendiquer des dommages-intérêts de la part du sous-locateur. Pour cette raison, le locataire a toujours intérêt à vérifier en profondeur les antécédents du sous-locataire.

Existe-t-il d’autres moyens de résilier un contrat de bail à part la cession de bail ou la sous-location?

Il y a quatre situations où un locataire peut résilier un contrat de bail avant la fin de son terme :

• Le locataire se voit attribuer un logement à loyer modique.
• Le locataire ne peut plus occuper son habitation en raison d’une invalidité.
• Le locataire est une personne âgée admise de façon permanente dans un centre d’hébergement et de soins de longue durée (CHSLD), dans une résidence privée pour aînés ou dans tout autre lieu d’hébergement où lui sont offerts les soins ou les services que nécessite son état de santé.
• La sécurité du locataire ou celle d’un enfant qui habite avec lui est menacée en raison de la violence d’un conjoint ou d’un ancien conjoint ou en raison d’une agression à caractère sexuel.

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