La copropriété : qu’est-ce et comment fonctionne-t-elle?

Qu’est-ce qu’une copropriété?

Une copropriété est un régime juridique de propriété collective en fonction duquel le droit de propriété d’un immeuble est partagé entre plusieurs personnes. L’ensemble de copropriétés constitue un syndicat de copropriétaires.

Lorsque vous achetez une copropriété, vous achetez un logement et une part du syndicat.

En plus d’être propriétaire unique de votre unité, votre part représente votre intérêt dans les parties communes appartenant au syndicat. Les parties communes comprennent des éléments comme les ascenseurs, les garages de stationnement, les pelouses, les piscines publiques… tout les éléments qui font partie de l’immeuble en copropriété et qui sont accessibles à tous les copropriétaires.

Types de copropriété

Une copropriété (ou copropriété divise au Québec) n’est pas un type d’immeuble, mais plutôt une forme de droit de propriété. Plusieurs types d’immeubles peuvent constituer des copropriétés.

La majorité des copropriétés sont des appartements; les copropriétaires possèdent tout ce qui se trouve entre les murs de l’unité, ainsi qu’une part des parties communes. Ces immeubles peuvent être de deux ou trois étages ou un immeuble d’appartements imposant de 70 étages. En fait, nombreux sont les copropriétaires qui appellent leur domicile « appartement ». Cependant, copropriété et appartement ne sont pas des termes interchangeables. Copropriété renvoie au type de propriété, alors qu’appartement renvoie au style de l’immeuble ou à l’unité d’habitation.

Cela dit, les complexes de maisons en rangée peuvent également constituer une copropriété. Les copropriétaires sont propriétaires de leur propre maison en rangée, et possiblement d’une cour attenante, tout en partageant certaines parties communes avec les autres copropriétaires. Notamment, l’extérieur de la maison en rangée fait partie des parties communes. Dans ce cas, les copropriétaires n’ont pas le droit de changer le style des bardeaux ou du bardage.

En revanche, une maison en rangée qui ne fait pas partie d’un syndicat de copropriétaires s’appelle maison en rangée à titre franc. Un propriétaire de maison en rangée à titre franc est propriétaire de sa propre unité et n’a pas d’intérêt dans les parties communes. Dans le même ordre d’idées, il n’est pas redevable à un syndicat de copropriétaires ou aux règlements de celui-ci.

Il y a également des copropriétés de terrain nu ou copropriétés horizontales. Dans ce genre de copropriété plus rare, chaque copropriétaire est propriétaire de sa maison individuelle et cour, mais partage également un intérêt dans les parties communes avec ses voisins. Les parties communes sont souvent sous forme de terrains ou d’agréments communautaires de propriété conjointe, comme les fontaines ou les terrains de tennis.

Au Québec, il y a également la copropriété indivise. Dans une copropriété indivise, le copropriétaire fait l’achat d’un pourcentage d’un immeuble entier. L’immeuble appartient donc à plusieurs propriétaires. Il n’y a pas de syndicat de copropriétaires comme dans la copropriété divise. Une convention d’indivision permet l’administration des droits de tous les propriétaires et l’établissement des droits d’usage exclusif attribués à chacun d’entre eux. Un seul numéro de lot (cadastre) décrit l’ensemble de la propriété. Les taxes scolaires et municipales sont communes entre les propriétaires.

Fonctionnement d’une copropriété

Un syndicat de copropriétaires est cela : un syndicat. D’une certaine manière, une copropriété est comme une entreprise.

Par exemple, imaginons un immeuble en copropriété qui contiennent 10 unités identiques.

Chacun des 10 copropriétaires a une part égale dans le syndicat de copropriétaires. Chaque copropriétaire est propriétaire unique de sa propre unité et a un intérêt de 10 % dans les parties communes : la cour, les ascenseurs, les couloirs, le rez-de-chaussée, etc.

Comme dans toute entreprise, un syndicat de copropriétaires a besoin de gens pour la mener.

Conseil d’administration

Chaque immeuble en copropriété doit avoir un conseil d’administration. Au Québec, les copropriétés indivises sont administrées par un gérant choisi, ou non, parmi les indivisaires et nommés par eux. Le conseil d’administration est composé de plusieurs copropriétaires qui sont responsables de l’exploitation collective de l’immeuble en copropriété. Les membres du conseil d’administration sont typiquement élus par les autres copropriétaires.

Le conseil d’administration est responsable de la rédaction, de la modification et de l’application des règlements de l’immeuble en copropriété (on en parlera plus loin). Le conseil d’administration organise des réunions régulières; la fréquence de celles-ci est déterminée par les règlements du syndicat de copropriétaires et les lois provinciales en vigueur.

Voici un sommaire des autres responsabilités du conseil d’administration :

• Perception des charges communes
• Gestion des finances du syndicat
• Réparations et entretien
• Traitement des plaintes de la part des copropriétaires
• Assurance des parties communes

Parfois, le syndicat embauche une compagnie de gestion immobilière pour superviser l’exploitation quotidienne de la copropriété, surtout dans les immeubles en copropriété importants.

Déclaration et règlements de copropriété

La déclaration de copropriété constitue l’acte qui lie tous les copropriétaires et où sont établies les règles de vie commune et d’administration de la copropriété. Vous pouvez consulter notre définition de règlement pour une explication plus détaillée, mais voici la version courte :

Effectivement, chaque immeuble en copropriété a ses propres règlements, mais généralement, ceux-ci sont assez semblables de syndicat en syndicat. Les règlements régissent les éléments suivants :

• La composition du conseil d’administration, la fréquence et le déroulement des réunions
• Ce que les copropriétaires peuvent faire avec leur unité, surtout en ce qui concerne les décorations visibles depuis l’extérieur (sur les balcons et les fenêtres)
• Les types d’animaux de compagnie qui sont permis dans la copropriété
• S’il est permis de fumer ou non dans la copropriété
• Si les copropriétaires ont le droit de louer leur unité
• Les niveaux de bruit permis et les heures de calme

Chaque province a des lois régissant les copropriétés et leurs règlements. La déclaration de copropriété ne peut être modifiée que par l’assemblée des copropriétaires. Différentes majorités sont prévues dans la loi, selon la modification qui est proposée. Parfois, une majorité qualifiée des deux tiers ou plus est requise.

Les règlements peuvent être modifiés en tout temps, à condition de respecter le processus en vigueur. Typiquement, le syndicat rédige les modifications proposées, mais les copropriétaires doivent toujours voter sur les modifications avant que celles-ci puissent entrer en vigueur.

Voici comment fonctionnent les règlements de copropriété. Passons aux règles de copropriété.

Les règles sont semblables aux règlements, mais leur portée est plus petite. Les règlements ont une portée globale et régissent l’exploitation de l’immeuble en copropriété et ce que les copropriétaires peuvent faire avec leurs unités. Les règles en revanche régissent l’utilisation des parties communes, comme le stationnement et les protocoles pour les animaux de compagnie dans les parties communes.

Un vote des copropriétaires est requis pour modifier les règlements. Toutefois, il est possible qu’un syndicat de copropriétaires puisse établir des règles sans vote. Le droit du syndicat de modifier les règles est régi par les règlements.

La pénalité pour ne pas respecter un règlement ou une règle est souvent une amende. Le montant des amendes est indiqué dans la déclaration de copropriété. Le conseil d’administration appliquera les amendes, le cas échéant.

Les règlements comportent des amendes plus importantes. Généralement, le contrevenant recevra un avertissement (ou une série d’avertissements) avant que le syndicat impose une amende. Pour les cas graves ou la non-conformité récurrente, le syndicat peut également refuser au contrevenant l’utilisation des parties communes ou même intenter une poursuite contre lui.

Parfois, les pénalités pour enfreindre les règlements et règles sont plus grave qu’une amende. Par exemple, un copropriétaire qui contrevient aux règles régisasnt les animaux de compagnie pourrait être obligé par le conseil d’administartion de renoncer à son animal de compagnie. Dans les cas les plus extrêmes, le syndicat pourrait même obliger le contrevenant de vendre son unité en cas de contraventions répétées (ou même en raison du manque de paiement des amendes ou des frais).

Charges communes

Les charges communes sont des frais mensuels que tous les copropriétaires doivent régler au syndicat. Les charges communes varient, étant donné que chaque syndicat les établit.

Les charges communes sont principalement destinées à l’entretien et à l’exploitation de l’immeuble en copropriété. L’entretien des parties communes n’est pas gratuit; les charges communes couvrent les frais que les copropriétaires seraient autrement obligés de régler eux-mêmes, comme le gaz naturel, l’eau, les égouts, la collecte des vidanges, etc. Remarquez que les charges communes ne comprennent pas l’impôt foncier : il s’agit d’un paiement séparé. Bien que les charges communes couvrent bon nombre de services publics, il est possible que le copropriétaire doive payer lui-même certains services (comme Internet).

Dans un immeuble en copropriété, tous les copropriétaires règlent conjointement ces services par l’entremise des charges communes, au lieu de les régler individuellement pour leurs unités. Les charges communes sont également versées dans un fonds de prévoyance. Requis par la loi, ce fonds sert de réserve d’urgence pour les réparations et les mises à niveau d’envergure, ainsi que pour la reconstruction des composants importants de l’immeuble.

Pour de de plus amples renseignements sur ces frais, consultez notre guide sur les charges communes.

Les charges communes servent également à payer la police-cadre du syndicat de corpropriétaires.

Polices d’assurance copropriétaire

L’un des aspects les plus compliqués de la vie de copropriétaire et l’assurance copropriétaire.

C’est parce que les copropriétaires doivent s’occuper de deux polices, alors qu’un propriétaire occupant n’a qu’une seule police. L’immeuble en copropriété doit avoir une police-cadre et chaque copropriétaire a besoin de sa propre police d’assurance copropriétaire.

Par conséquent, si nous prenons l’exemple de l’immeuble en copropriété de 10 unités, il y a une police-cadre et 10 polices d’assurance copropriétaire.

Les polices-cadre et les polices de copropriétaire fonctionnent ensemble pour tout assurer, mais rien n’est assuré deux fois.

Le syndicat est responsable de la police-cadre; il n’y a qu’une police-cadre par immeuble de copropriété. La police-cadre protège les parties communes — y compris la structure physique — des dommages accidentels découlant des incendies, des tempêtes de vent ou autres. Elle comprend également la couverture pour la responsabilité civile au cas où quelqu’un subirait des dommages corporels dans les parties communes de l’immeuble en copropriété.

La police-cadre ne protège pas les biens qui se trouvent dans l’unité du copropriétaire : c’est pour cette raison qu’il existe l’assurance copropriétaire.

Les polices d’assurance copropriétaire protègent les biens meubles du copropriétaire (meubles, vêtements, etc.). Les polices d’assurance copropriétaire comprennent également une protection responsabilité civile contre les dommages corporels qui pourraient avoir lieu dans son unité et pour lesquelles le copropriétaire serait autrement responsable.

L’information suivante est très importante :

Si un immeuble en copropriété est détruit et gravement endommagé, la police-cadre couvre typiquement les frais de reconstruction selon les spécifications originales, y compris les unités individuelles et les installations dedans. Bon nombre de syndicats de copropriétaires ont une définition détaillée d’unité normale qui décrit l’aspect d’une unité reconstruite.

Les mises à niveau effectuées dans une unité, comme l’installation d’un plancher de bois franc ou des revêtements de comptoir de marbre, ne font pas partie des frais de reconstruction; le copropriétaire est donc responsable des frais de reconstruction des mises à niveau.

Une couverture pour les mises à niveau (parfois appelée mises à niveau et améliorations) est une solution offerte dans de nombreuses polices d’assurance copropriétaire. La Garantie pour copropriétaires de Square One est un exemple de ce type de couverture.

Cotisations spéciales et cotisations de franchise

Nous avons abordé la façon dont les polices-cadre et les polices d’assurance copropriétaire fonctionnent ensemble pour assurer l’immeuble en copropriété et les possessions du copropriétaire.

Toutefois, les polices-cadre ne sont pas parfaites. Elles sont plutôt dispendieuses et comportent souvent des franchises super élevées. Dans les deux cas de figure, ce sont les propriétaires qui doivent régler les frais et les insuffisances.

Si un immeuble en copropriété n’est pas suffisamment assuré et subit un sinistre important, les frais de reconstruction qui ne sont pas couverts par la police-cadre seraient passés aux copropriétaires. Ceci s’appelle cotisation : le syndicat exigera que chacun des copropriétaires règle sa part de l’insuffisance. Parfois les polices d’assurance copropriétaire couvrent les cotisations.

Si la franchise de la police-cadre est super élevée (et c’est souvent le cas), le syndicat de copropriétaires peut exiger que les copropriétaires règlent leur part de la franchise en cas de sinistre. Étant donné que certaines des franchises des polices-cadre dépassent les 100 000 $, c’est une quantité d’argent considérable.

Pour obtenir de plus amples renseignements sur les cotisations, consultez notre définition détaillée.

Cotisation spéciale

Les cotisations spéciales sont semblables aux cotisations normales, avec une seule différence : les cotisations spéciales sont destinées aux frais qui ne sont pas couverts par la police-cadre du syndicat.

Si le syndicat de copropriétaires a besoin de fonds pour régler des frais inattendus, il peut imposer une cotisation spéciale aux copropriétaires pour que chacun règle sa part de la cotisation. Les cotisations spéciales servent souvent à régler les réparations majeures qui sont trop dispendieuses par rapport au fonds de prévoyance, ou les projets d’envergure facultatifs, comme la peinture ou l’aménagement paysager.

Étant donné que l’assurance ne couvre pas les problèmes d’entretien ou d’usure, les cotisations spéciales sont souvent requises pour les projets uniques, comme le remplacement d’ascenseurs ou le revêtement du stationnement.

Typiquement, les cotisations spéciales ne sont pas couvertes par les polices d’assurance copropriétaire, car les cotisations spéciales sont destinées pour la plupart aux problèmes qui ne seraient pas couverts par l’assurance en premier lieu.

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