La copropriété divise
Selon l’Article 1009 du Code civil du Québec, la copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit.
Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.
Mais, qu’est-ce que cela signifie en français courant?
Bref, cela signifie pas mal de choses. Examinons les aspects les plus importants :
Tout simplement, vous achetez une unité (comme une copropriété ou un appartement) dans un immeuble divisé en plusieurs unités ou fractions. Certaines de ces fractions sont privées (comme votre unité et certaines places de stationnement), alors que d’autres sont communes (comme la piscine ou les courts de tennis).
Votre unité est pour votre utilisation exclusive. Par exemple, vous pouvez la vendre comme bon vous semble. Vous pouvez également y apporter des changements mineurs, à condition que ceux-ci ne touchent pas la structure de l’immeuble ou ne contreviennent pas aux règlements de l’immeuble.
Votre unité a également son propre numéro de lot (comme une maison) et vous payez vos propres taxes municipales.
À titre de copropriétaire, vous avez un accès aux aires communes, comme la salle de fête, la cour ou le gym. Toutefois, vous payez une partie de l’entretien de ces aires par l’intermédiaire des charges communes mensuelles ou frais de condo. Ce montant est déterminé selon le nombre de copropriétaires, la superficie de l’immeuble, les aires communes et les services offerts dans l’immeuble.
Fonds de prévoyance
Le Code civil du Québec exige que les immeubles en copropriété soient munis d’un fonds de prévoyance pour des événements imprévus.
Ce fonds est destiné à financer d’éventuels travaux requis dans les aires communes de l’immeuble. Cette somme, qui est séparée de l’argent consacré à l’entretien régulier des aires communes, représente un minimum de 5 % des charges communes versées par les copropriétaires.
La déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété est un document notarié qui établit les règlements régissant la copropriété divise. Ce document stipule si les animaux de compagnie, les fêtes ou les barbecues, entre autres, sont permis, ainsi que le montant des charges communes.
Qui plus est, la déclaration comprend les règlements de l’immeuble et des renseignements techniques, comme le numéro de lot.
Plus important, le document établit l’administration de l’immeuble, qui est exécutée par le syndicat. Il s’agit d’une personne morale qui supervise l’entretien, l’administration et l’exécution des travaux requis au nom de l’immeuble, comme les réparations ou les rénovations.
Le conseil d’administration est la partie du syndicat qui a le pouvoir exécutif collectif et décisionnel. Élu annuellement par tous les copropriétaires, le conseil d’administration est responsable de préparer le budget, de fixer les charges communes et de déterminer les montants à verser dans le fonds de prévoyance. Le conseil d’administration négocie également des contrats avec les fournisseurs des services à l’immeuble.
La copropriété indivise
Si vous achetez une copropriété indivise, vous vous procurez une part ou un pourcentage de l’immeuble entier. Dans la copropriété indivise, la propriété n’est pas divisée en parties privatives et communes. Le droit de propriété de l’immeuble, ainsi que les couts d’exploitation, est partagé entre plusieurs personnes.
Par ailleurs, les unités individuelles n’ont pas de numéro de lot; il n’y a qu’un seul numéro de lot pour l’immeuble en entier, effectivement. Il en est de même pour les taxes et les charges communes, qui sont partagées proportionnellement entre tous les copropriétaires.
Afin d’obtenir une hypothèque pour une copropriété indivise, le copropriétaire doit verser une mise de fonds d’un minimum de 20 % de la valeur de sa part de la copropriété.
La convention d’indivision
Dans la copropriété indivise, une convention d’indivision est recommandée mais n’est pas obligatoire.
Il s’agit d’un document qui définit les droits de chaque copropriétaire et la gestion de la propriété. La convention pourrait inclure les renseignements suivants :
- Les droits d’usage exclusifs de chaque copropriétaire
- Les frais (y compris les taxes)
- Les obligations d’entretien et d’améliorations
- Les règlements généraux de l’administration de l’immeuble
- La durée de la convention (un maximum de 30 ans)
- Les limitations de vente
- Des garanties au cas où l’un des copropriétaires fait défaut sur ses paiements d’hypothèque
En outre, la convention d’indivision indiquera si un copropriétaire individuel peut vendre son unité à des tiers ou s’il doit l’offrir en premier aux autres copropriétaires. Ceci s’appelle le droit de préemption ou le droit de premier refus (Article 1022 du Code civil du Québec).
Dans la copropriété indivise, les copropriétaires s’entendent sur le montant à verser annuellement au fonds de prévoyance et à l’entretien de l’immeuble. Ce fonds peut figurer dans la convention d’indivision.
En ce qui concerne la gestion de l’immeuble, il n’y a pas de syndicat ou conseil d’administration. Dans la copropriété indivise, les copropriétaires gèrent conjointement la propriété et les décisions sont adoptées par une majorité des copropriétaires. Toutefois, il faut l’unanimité des copropriétaires pour vendre une unité.
