Tous les copropriétaires au Canada doivent verser des charges de copropriété. Pourquoi?
Être copropriétaire n’est pas la même chose qu’être propriétaire d’une maison non attenante. Une copropriété fait partie d’une petite collectivité et les charges communes sont comme un abonnement à cette collectivité. Ces charges couvrent une gamme de choses importantes.
Dans cet article, nous expliquerons ce que couvrent les charges communes et comment elles sont calculées.
Les charges de copropriété ou les charges communes sont des frais mensuels que tous les copropriétaires doivent payer.
Ces charges sont affectées au syndicat de copropriétaires, une entité composée de tous les copropriétaires qui exploite l’immeuble et qui s’occupe de toute la propriété commune. Les charges de copropriété sont également appelées charges communes ou frais de condo.
Le syndicat des copropriétaires se sert de ces charges pour l’entretien, l’aménagement paysager et l’assurance, entre autres. Nous examinerons ce que les charges de copropriété couvrent dans la section suivante.
Les charges communes sont fixées pour chaque unité et ne sont pas négociables. Néanmoins, vous saurez le montant des charges avant de présenter une offre, ce qui vous aidera à prévoir votre budget.
Étant donné que les charges de copropriété sont obligatoires, il n’y a aucune façon de les éviter si vous êtes copropriétaire. Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges de copropriété à temps peut subir des conséquences juridiques graves de la part de son syndicat de copropriétaires ou être forcé de vendre sa copropriété dans le pire des cas.
Les charges de copropriété sont séparées des prêts hypothécaires et de l’impôt foncier. Bien que la copropriété puisse être une solution d’accession à la propriété abordable, il est important de prévoir un budget pour les charges communes.
Les charges de copropriété comprennent plusieurs aspects, certains desquels sont particuliers aux immeubles en copropriété.
Le fonds de réserve de l’immeuble est l’un des aspects les plus importants auquel les charges communes sont affectées. Le fonds de prévoyance vise à couvrir les dépenses majeures et inattendues dont le syndicat de copropriétaires est responsable. Une portion des charges de copropriété est dirigée au fonds de prévoyance.
Le fonds de prévoyance est principalement destiné à des réparations ou à des travaux importants que la police d’assurance du syndicat de copropriétaires ne couvre pas. Par exemple, le remplacement d’un système CVCA vieillissant n’est pas admissible à l’assurance. Par conséquent, l’immeuble en copropriété puisera dans le fonds de prévoyance pour payer les frais afin de remplacer le système.
Le fonds de prévoyance peut également servir à des projets comme la peinture de l’extérieur de l’immeuble ou le pavage du stationnement. Il est possible que tout projet d’entretien ou de réparation spécial soit prévu par le fonds de prévoyance. Souvent, les mises à niveau facultatives exigent un vote des copropriétaires avant de puiser dans le fonds de prévoyance.
S’il n’y a pas assez de fonds pour payer les travaux majeurs, le syndicat peut imposer une cotisation spéciale. Une cotisation spéciale signifie que chaque copropriétaire doit payer une partie des frais pour couvrir la différence.
Alors que le copropriétaire est responsable de l’entretien de l’intérieur de sa copropriété, le syndicat est responsable du reste de l’immeuble en copropriété. L’entretien n’est pas gratuit : les fonds pour l’entretien proviennent des charges communes.
L’entretien de la pelouse, le lavage des fenêtres, la collecte des vidanges et du recyclage, et le déneigement sont tout payés par les charges communes.
Le syndicat de copropriétaires doit avoir une police-cadre qui couvre l’immeuble en copropriété. Une partie des charges communes sont versées à la prime de la police-cadre. Qui plus est, chaque copropriétaire doit souscrire sa propre assurance copropriétaire.
La plupart des immeubles en copropriété importants embauchent un gestionnaire immobilier pour l’exploitation quotidienne. Le paiement des services du gestionnaire immobilier ou de la compagnie de gestion immobilière provient des charges communes.
En plus d’un gestionnaire immobilier, certains immeubles en copropriété ont du personnel supplémentaire. Les salaires des concierges, des portiers, des gardiens de sécurité et de tout autre personnel sur place sont tirés des charges de copropriété.
Normalement, les charges communes couvrent au moins certains services publics, comme l’électricité et l’eau. Le chauffage pourrait également être compris, en fonction du système de chauffage de l’immeuble. Les télécommunications, comme le câble ou Internet, sont rarement couvertes par les charges communes.
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Les charges de copropriété comprennent plusieurs facteurs, alors il est difficile de donner un chiffre précis. Généralement, elles vont de 150 $ à 500 $ par mois environ, quoiqu’il y ait de nombreuses exceptions.
L’emplacement de la copropriété est l’un des facteurs les plus importants. Les charges de copropriété sont généralement plus élevées en Ontario comparativement à la Colombie-Britannique ou le Québec, par exemple. Ceci est partiellement en raison des différences dans les lois provinciales sur la copropriété.
Un autre facteur important c’est l’immeuble lui-même. Les immeubles plus anciens ont souvent des charges de copropriété plus élevées, car ils ont des frais d’entretien courants et prévus plus élevés. Les grands immeubles affichent souvent des charges communes moins élevées que les immeubles plus petits, car les frais sont partagés parmi un plus grand nombre de copropriétaires.
Les agréments de l’immeuble influencent également les charges. Un immeuble avec une piscine, un centre de mise en forme et un court de tennis imposerait des frais supplémentaires pour couvrir l’exploitation et l’entretien de ces installations.
Toutefois, le facteur le plus important en ce qui concerne les charges communes est la copropriété elle-même. Les copropriétés dans le même immeuble ne paient pas forcément les mêmes charges communes. La part d’un copropriétaire des charges communes équivaut à sa part du syndicat.
Contrairement aux idées reçues, les charges communes ne sont pas toujours liées à la superficie de la copropriété, quoiqu’il y ait souvent une certaine corrélation entre la superficie de l’unité et la quote-part de partie commune. La quote-part est également appelée quote-part proportionnelle ou montant investi dans le bien.
Exemple
Prenons un immeuble en copropriété avec 10 unités à une pièce et 10 unités à deux pièces. Admettons qu’il y a 250 parts totales dans le syndicat de copropriétaires. Les parts pourraient être réparties ainsi :
L’immeuble a besoin de 12 500 $ chaque mois pour couvrir les frais d’exploitation et le fonds de prévoyance. Répartie parmi les 250 parts, cela représente 50 $ par part qui doit provenir des charges de copropriété.
En conséquence, chaque copropriété à une pièce aurait des charges communes mensuelles de 500 $ (10 parts fois 50 $), alors que chaque copropriété à deux pièces aurait des charges communes mensuelles de 750 $ (15 parts fois 50 $).
Au moment de la construction de l’immeuble, le promoteur-constructeur détermine les quotes-parts. Par la suite, elles ne changent que rarement. Normalement, la seule façon de changer les quotes-parts est par l’intermédiaire d’un vote unanime des copropriétaires, bien qu’il y ait des exceptions en fonction des lois provinciales et des règlements du syndicat.
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