Nom
co-tis-a-tion | kòtizasjô
Definition : somme imposée aux copropriétaires par le syndicat de copropriétaires pour couvrir les franchises ou insuffisances dans l’assurance du syndicat.
Après l’inondation, le syndicat a imposé une cotisation de 2 500 $ à chacun des copropriétaires.
L’essentiel
- Les cotisations sont imposées lorsqu’un syndicat de copropriétaires exige aux copropriétaires de régler la franchise de la police-cadre du syndicat ou des insuffisances dans la couverture de celle-ci.
- Les cotisations spéciales sont imposées lorsque le syndicat exige que les copropriétaires règlent des frais importants qui ne sont pas admissibles à l’assurance.
- Certaines cotisations sont admissibles à l’assurance, mais les cotisations spéciales ne sont pas typiquement couvertes.
Qu’est-ce qu’une cotisation?
Une cotisation est une somme imposée aux copropriétaires pour régler une partie des dommages ou autres aux parties communes de l’immeuble en copropriété. Généralement, la cotisation est répartie proportionnellement parmi les copropriétaires, mais pas toujours.
La copropriété est différente des autres types de propriétés. Un copropriétaire est propriétaire de sa propre unité, mais est également responsable d’une portion des parties communes de l’immeuble. Les aires communes comprennent les couloirs, les rez-de-chaussée, les ascenseurs, les piscines… tout ce qui fait partie de l’immeuble, mais qui ne fait pas partie des unités de copropriété.
Dans un immeuble en copropriété (aussi appelé strata dans certaines régions du Canada), tous les propriétaires d’unité ou de copropriété sont des copropriétaires. Si un immeuble en copropriété a 10 unités égales, chaque copropriétaire détient 10 % des parts du syndicat de copropriétaires.
Le syndicat de copropriétaires a sa propre police-cadre (ou au moins il devrait en avoir) qui couvre les parties communes de l’immeuble. Le copropriétaire souscrit une police d’assurance qui ne couvre que son unité et ses biens meubles. Ensemble, la police-cadre du syndicat et la police d’assurance copropriétaire assurent toutes les parties de l’immeuble sans que la couverture se chevauche.
En cas de dommages aux parties communes, le syndicat de copropriétaires peut présenter une réclamation pour couvrir le sinistre en vertu de la police-cadre.
Parfois, la police-cadre du syndicat n’a pas assez de couvertures pour régler un sinistre. En outre, la police-cadre comprend souvent une franchise élevée, parfois supérieure à 100 000 $.
Afin de combler les insuffisances ou de régler les franchises élevées, les syndicats de copropriétaires imposent des cotisations aux copropriétaires. Les copropriétaires doivent chacun régler une portion de l’insuffisance ou de la franchise.
Exemple
Martine est copropriétaire dans un immeuble de 20 unités. Récemment, un tuyau au-dessus d’un couloir a éclaté provoquant des dommages importants dans le couloir commun et le rez-de-chaussée. Heureusement, aucune des unités n’a été endommagée. Toutefois, les parties communes avaient besoin de réparations.
Les réparations coûteront 75 000 $. La police d’assurance du syndicat de copropriétaires couvrira les dommages. Le syndicat, cependant, a une franchise élevée afin d’économiser sur ses primes d’assurance. La franchise est de 50 000 $. Le syndicat impose cette franchise à chacun des 20 copropriétaires. Étant donné que chaque copropriétaire a des parts égales dans le syndicat, ils doivent verser chacun une cotisation de 2 500 $.
Tous les syndicats ont leurs propres règlements, ce qui peut donner lieu à d’autres cotisations aux copropriétaires.
Par exemple, si vous avez une rupture de tuyau dans votre copropriété qui provoque des dommages aux parties communes, il est possible que les règlements du syndicat permettent à celui-ci de vous imposer la franchise entière de la police d’assurance.
Par ailleurs, le syndicat de copropriétaires peut imposer une cotisation dans d’autres situations qui n’ont aucun rapport à un sinistre assuré. Par exemple, lorsqu’un immeuble subit des fuites d’eau générales en raison d’une construction défectueuse. Ce genre de situation ne serait pas couverte par la police-cadre du syndicat, mais celui-ci pourrait imposer une « cotisation spéciale » aux copropriétaires afin de recueillir les fonds pour régler le problème. Malheureusement, ce type de cotisation n’est pas couverte par les polices d’assurance copropriétaire particulières.
La plupart des assureurs offrent une protection contre les cotisations dans leurs polices d’assurance copropriétaire particulières. Pourtant, l’assurance ne couvre pas tous les types de cotisations, comme la cotisation spéciale mentionnée ci-dessus.
Les cotisations pour lesquelles le copropriétaire règle une portion de la franchise du syndicat ou des insuffisances dans la couverture de la police-cadre sont normalement admissibles à la couverture pour cotisations.
Si vous êtes copropriétaire et vous n’êtes pas certain si votre police comprend une protection contre les cotisations, communiquez avec votre assureur ou consultez le libellé de votre police.
Quelle limitation d’assurance recommandez-vous?
Il n’y a pas de limitation unique pour couvrir les cotisations. Étant donné que les syndicats de copropriétaires peuvent établir leurs propres règlements, les besoins de couverture peuvent varier d’immeuble en immeuble.
Pour déterminer la limitation de couverture dont vous avez besoin pour les cotisations, vous aurez à consulter la police-cadre de votre syndicat. La franchise et la limitation de couverture de la police-cadre du syndicat sont des facteurs qui déterminent le montant de couverture dont vous avez besoin.
Si la police-cadre de votre syndicat a une franchise de 150 000 $, il faut réfléchir, car il est possible qu’un jour vous ayez à régler une portion de cette franchise. En fonction des règlements de votre syndicat, il peut y avoir des situations malheureuses où vous serez responsable de régler la franchise au complet.
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À propos de l’expert : Daniel Mirkovic
Cofondateur de Square One comptant plus de 25 ans dans le secteur de l’assurance, Daniel était vice-président des services d’assurance et de voyage de la British Columbia Automobile Association (BCAA). Daniel est titulaire d'un baccalauréat ès commerce et d'une maîtrise ès administration des affaires, tous deux obtenus à la Sauder School of Business de l'université de la Colombie-Britannique. Daniel est muni de la désignation CAAC et d’un certificat en assurance de dommages niveau 3 en Colombie-Britannique, en Alberta, en Saskatchewan, au Manitoba et en Ontario.
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