Évictions et droits des locataires au Québec

Droits et obligations des locataires

Au Québec, les locataires ont le droit de rester dans leur domicile à condition qu’ils continuent à respecter leurs obligations en vertu de leur contrat de bail et les lois en vigueur, bien entendu.

Le site Éducaloi énumère les obligations de base des locataires au Québec :

L’une des obligations du locataire c’est de respecter les conditions du contrat de bail. Cela signifie payer le loyer à temps, entre autres. Il faut également respecter l’interdiction des animaux de compagnie, ne pas endommager la propriété locative ou ne pas déranger les autres résidents.

Au Québec, il y a trois termes distincts qui définissent la notion d’éviction :

• Résiliation du contrat de bail. Ce terme renvoie à l’éviction du locataire à juste titre.
• On emploie ce terme lorsqu’un propriétaire bailleur reprend le logement pour l’habiter ou y loger un membre de sa famille.
• Au Québec, le terme « éviction » signifie la reprise du logement pour réaliser un projet spécifique, comme une rénovation ou une démolition.

Voici un résumé de chaque situation.

Résiliation du contrat de bail

Si un locataire ne respecte pas ses obligations, il est possible que son propriétaire bailleur puisse mettre fin au contrat de bail. Afin de résilier un contrat de bail à juste titre, le propriétaire bailleur doit obtenir l’autorisation du Tribunal administratif du logement (TAL). Avant de se prononcer sur l’éviction, le TAL organisera une audience où le propriétaire bailleur et le locataire auront l’occasion de présenter leurs arguments.

Lorsqu’il s’agit du loyer, il est important de le régler à temps. En cas de paiement tardif du loyer, le propriétaire bailleur doit attendre 3 semaines avant de demander l’autorisation du TAL pour résilier le bail. Le locataire peut annuler la résiliation du bail en réglant le loyer en souffrance en tout temps avant la diffusion de la décision du TAL et même à l’audience du TAL.

Pour ce qui est des autres raisons d’éviction à juste titre, le propriétaire bailleur doit donner au locataire l’occasion raisonnable de changer son comportement. Cela commence souvent par une discussion simple. Si le problème persiste, le propriétaire bailleur devrait donner au locataire une lettre de mise en demeure indiquant précisément les obligations que le locataire ne respecte pas et qui informe le locataire qu’il demandera au TAL de lui donner l’autorisation de résilier le bail si la situation ne s’améliore pas.

Si, après cet avertissement, le problème se poursuit, le propriétaire bailleur peut demander une audience auprès du TAL pour résilier le contrat de bail. Le propriétaire bailleur doit démontrer que le locataire cause des dommages graves. Le locataire, lui, aura l’occasion de se défendre à l’audience.

Après l’audience, le TAL peut prendre les décisions suivantes :

• résilier le bail et demander que le locataire quitte le logement
• demander au locataire de se conformer aux règlements et conserver le contrat de bail
• demander au locataire de changer son comportement selon une date limite avant de résilier le bail

Reprise du logement

Dans les autres provinces, vous verrez des termes anglais comme « landlord’s use » pour décrire une situation où le propriétaire bailleur souhaite reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou pour y loger un membre de sa famille. Au Québec, on emploie le terme reprise du logement.

Uniquement au Québec, un propriétaire bailleur ne peut pas expulser un locataire s’il vend la propriété. Le locataire et le contrat de bail font partie de l’achat. L’acheteur de la propriété peut par la suite résilier le bail conformément aux règlements de reprise du logement ou autres en vigueur.

Un propriétaire bailleur peut reprendre un logement ou une unité locative s’il souhaite y emménager ou y loger ses enfants ou parents. Il peut également y loger un autre membre de sa famille ou un ex-conjoint, pourvu que le propriétaire bailleur soit la principale source de soutien de ceux-ci.

Remarquez qu’il y a d’autres restrictions. Les copropriétaires ne peuvent pas reprendre un appartement à moins qu’ils soient conjoints. Un propriétaire bailleur ne peut pas reprendre une unité s’il possède une unité semblable qui est vacante. Si le propriétaire bailleur est une compagnie, celle-ci ne peut jamais reprendre une unité locative. Si le locataire est un aîné à faible revenu qui habite le logement depuis au moins 10 ans, le propriétaire bailleur ne peut pas reprendre l’unité.

Si un propriétaire bailleur reprend une unité pour une raison valable, il doit donner un avis préalable. Pour les contrats de bail de moins de six mois, il faut donner un avis d’un mois. Pour les contrats de bail de plus de six mois, il faut donner un avis de six mois. Dans les deux cas, le propriétaire bailleur ne peut pas reprendre l’unité avant l’expiration du bail.

Si le bail est de durée indéterminée, le propriétaire bailleur doit donner un avis de six mois. Il peut donner cet avis en tout temps.

Une fois que le locataire aura reçu l’avis de reprise du logement, il a un mois d’accepter ou de refuser l’avis. Si le locataire l’accepte, il a jusqu’à la date de reprise pour partir. Si le locataire le refuse, le propriétaire bailleur peut annuler l’avis, laisser le locataire demeurer dans le logement ou demander l’autorisation du TAL pour reprendre l’unité. Le locataire et le propriétaire bailleur peuvent également négocier la résiliation du bail.

Sinon, le propriétaire bailleur doit démontrer devant le TAL qu’il veut reprendre l’unité pour une raison valable (plus précisément la raison indiquée dans l’avis). Si le TAL autorise la reprise du logement, il peut imposer des conditions, comme le paiement des frais de déménagement du locataire par le propriétaire bailleur.

Si un locataire qui déménage d’un appartement repris croit que le propriétaire bailleur a agi de mauvaise foi, il peut demander de la compensation auprès du TAL. Par exemple : un propriétaire bailleur expulse un locataire pour déménager dans l’unité lui-même. Or, le locataire apprend qu’un nouveau locataire y est emménagé. Dans ce cas, il semble que le propriétaire bailleur a agi de mauvaise foi.

Éviction

Au Québec, éviction est le terme employé lorsqu’un propriétaire bailleur veut expulser un locataire pour au moins l’une des raisons suivantes :

• Subdiviser l’unité (par exemple, transformer un grand appartement en deux appartements plus petits)
• Démolir l’unité
• Agrandir de manière importante l’unité
• Changer l’usage de l’unité (par exemple, transformer le logement en un espace professionnel)

Les règlements pour l’éviction sont semblables à ceux de la reprise du logement : un avis de six mois pour les baux d’au moins six mois ou de durée indéterminée ou un avis d’un mois pour les baux de moins de six mois. Le propriétaire bailleur ne peut pas résilier par anticipation un contrat de bail à terme fixe pour éviction sans le consentement du locataire. Les mêmes règlements s’appliquent aux aînés à faible revenu également.

La différence avec la reprise du logement c’est que si un propriétaire bailleur veut résilier le bail, il doit compenser le locataire : cela peut être l’équivalent du loyer de trois mois, plus les frais de déménagement raisonnables. Le locataire devrait conserver tous les reçus de ses frais de déménagement, comme la location de camion, les frais de transfert des services publics et ainsi de suite. Après le déménagement, le locataire peut soumettre les reçus au propriétaire bailleur.

Encore une fois, le locataire peut accepter ou refuser l’avis d’éviction; il a un mois pour décider. Si le locataire refuse d’accepter l’avis d’éviction, le propriétaire bailleur doit demander une audience auprès du TAL. À l’audience, il doit prouver qu’il a l’intention d’exécuter ce qu’il a indiqué dans l’avis. Le TAL refusera ou approuvera l’éviction selon les témoignages de l’audience.

Tout comme la reprise du logement, un locataire qui croit qu’il a été expulsé de mauvaise foi peut déposer une demande auprès du TAL pour poursuivre le propriétaire bailleur pour dommages-intérêts.

Considérations en assurance habitation

L’assurance locataire au Québec n’est pas requise selon la loi. Néanmoins, le propriétaire bailleur peut demander que le locataire souscrive une assurance locataire à titre de condition du contrat de location. Si le contrat de bail exige que le locataire doive souscrire une assurance, le locataire serait en rupture de contrat s’il laisse expirer sa police d’assurance locataire.

Il y a un autre aspect en assurance à prendre en considération : si un locataire souscrit l’assurance protection juridique de Square One (pas offerte au Québec), il pourrait accéder à la ligne d’assistance juridique pour obtenir des conseils au sujet de l’éviction.

Questions fréquemment posées

Au Québec, peut-on expulser un locataire pendant l’hiver?

Au Québec, de même que dans les autres provinces, il n’y a aucune restriction d’éviction des locataires pendant l’hiver. Pourvu que le propriétaire bailleur respecte les lois et procédures en vigueur, il peut mettre fin à un contrat de bail en tout temps.

Le locataire est-il obligé de déménager si le propriétaire bailleur vend sa maison?

Au Québec, la vente d’une propriété locative ne constitue pas une raison valable d’expulser un locataire (au moins, sans autre raison). Si l’acheteur veut vivre dans la maison, en revanche, il devrait suivre le processus de reprise du logement s’il désire expulser le locataire. Toutefois, si le nouveau propriétaire bailleur compte continuer à louer l’unité, il n’a qu’à assumer le bail résidentiel et les responsabilités associées du propriétaire bailleur vendeur.

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