Selon une enquête de Square One, le nombre d’habitations avec des suites locatives illégales a augmenté de 50 %

Malgré la crise de logement, la plupart des villes au Canada limitent strictement le nombre de suites secondaires dans une propriété unifamiliale : dans la plupart des cas, la limite est une suite. Qu’il s’agisse d’une suite au sous-sol ou une maison d’allée, les règlements municipaux permettent typiquement deux suites habitables par lot unifamilial : une suite principale et une suite secondaire. Bien que certaines provinces, y compris la Colombie-Britannique et l’Ontario, aient adopté des lois pour assouplir ces restrictions, il n’y a pas eu beaucoup de progrès à ce chapitre. Néanmoins, selon les recherches de Square One, plus du quart des habitations compte plus d’une suite locative.

« Par le passé, nous avons examiné les données sur les suites secondaires, mais nous voulions voir à quel point les données ont changé compte tenu de la crise de logement accrue et de la hausse des frais hypothécaires », déclare Daniel Mirkovic, président-directeur général de Square One. « Ce n’est pas étonnant de découvrir que plus de propriétaires occupants louent des suites locatives multiples afin de composer avec le fardeau financier. Nous espérons que les gouvernements continuent à assouplir les restrictions, mais pour le moment, bon nombre de propriétaires occupants semblent éluder les règlements municipaux », renchérit-il.

Le nombre d’habitations avec plus d’une suite secondaire a augmenté au cours des cinq dernières années. Selon les données cumulatives de Vancouver, de Calgary, d’Edmonton, de Regina et de Winnipeg, le nombre de suites secondaires a augmenté de 50 % entre 2019 et 2023 (le nombre d’habitations ayant des suites secondaires est passé de 18 % à 27 %). Il est possible que ces chiffres soient encore plus élevés, car de nombreux propriétaires occupants louant des suites multiples ne divulguent pas forcément les unités supplémentaires (ou illégales).

Face à des taux hypothécaires accrus, plusieurs propriétaires occupants utilisent des suites locatives secondaires pour arrondir les fins de mois. Selon les résultats de l’enquête, les raisons principales pour louer une suite secondaire sont les suivantes :

• Payer le prêt hypothécaire (32 %)
• Revenu supplémentaire (32 %)
• Sécurité additionnelle (17 %)
• Pour une entreprise (10 %)
• Autre raisons (8 %)

La location d’une suite secondaire est plus courante dans l’ouest du pays (13 %) comparativement à l’est (8 %). On a constaté une répartition semblable entre les régions urbaines et rurales. Plus précisément, 16 % des propriétaires urbains ont indiqué qu’ils louaient une suite secondaire, comparativement à 8 % en banlieue et 4 % des propriétaires occupants dans les zones rurales.

Étant donné la flambée des taux hypothécaires, il est logique que de nombreux propriétaires occupants louent des suites secondaires. Cela dit, les éventuels propriétaires bailleurs doivent comprendre les règlements de leur localité et comment les suites secondaires touchent leur assurance habitation.

« Étant donné la hausse du nombre de suites secondaires, il est possible que certains propriétaires occupants dissimulent ces suites de leur fournisseur d’assurance. Ceci est un problème majeur », constate Mirkovic.

L’occupation est l’un des éléments d’information les plus importants dans une police d’assurance habitation. Par-dessus tout, un propriétaire occupant doit informer son fournisseur s’il ajoute des locataires sans lien de parenté à sa propriété (ou s’il loue son habitation à court terme par l’intermédiaire d’Airbnb ou d’un service semblable). Le fait de ne pas le faire pourrait invalider la police et toute réclamation. Il y a d’autres considérations en assurance habitation pour ceux qui ajoute une suite locative :

• L’ajout d’une suite augmentera probablement le coût de reconstruction de l’habitation. Si vous n’informez pas votre fournisseur d’assurance des rénovations approfondies, votre couverture ne serait pas suffisante (ou au pire, votre police pourrait être résiliée).
• Par ailleurs, le propriétaire occupant aura plus de risque en ce qui concerne la responsabilité civile étant donné qu’un plus grand nombre de locataires, surtout des locataires sans lien de parenté, vivent dans la maison. Dans cette optique, les personnes louant une partie de leur maison ont intérêt à augmenter leur couverture pour la responsabilité civile.
• Il y a également des enjeux de responsabilité civile s’il y a trop de locataires dans une suite qui n’a pas suffisamment d’espace, de services publics et d’électroménagers. Par exemple, dans une suite sans cuisine, il est possible que le locataire doive utiliser une plaque chauffante pour faire la cuisine, ce qui augmente le risque d’incendie qui pourrait causer des dommages matériels et blesser ou tuer un locataire.
• Une police d’assurance propriétaire locataire ne couvrira pas les possessions d’un locataire ou leurs risques de responsabilité civile. Pour cette raison, il est important que les locataires souscrivent leur propre assurance.
• Typiquement, vous devez souscrire une couverture pour propriétaire bailleur pour vos biens meubles dans l’unité locative, comme les électroménagers ou les meubles. Une police de propriétaire occupant ne couvre pas les meubles dans une unité locative.
• Si un propriétaire occupant compte sur le loyer pour payer son hypothèque, il a intérêt à souscrire une assurance pour revenu locatif. Cette couverture protège contre le revenu locatif perdu après un sinistre assuré (comme le déménagement des locataires après un incendie).
• Les propriétaires bailleurs devraient également prendre en considération une assurance qui couvre les frais juridiques en cas de contentieux avec leurs locataires, comme la couverture protection juridique de Square One.

Les propriétaires occupants ou bailleurs désireux de plus amples renseignements sur les suites secondaires et l’assurance sont encouragés à parler avec leur fournisseur d’assurance habitation ou consultez www.squareone.ca/fr/proprietaire bailleur.